А БАБА ЯГА ПРОТИВ! в части обязательства продать квартиру. На то он и предварительный договор, который делает потенциального покупателя "эксклюзивным". Штрафники, кстати, таки да, мона предусмотреть приличные на случай "а вот и не продам" со стороны Продавца. Кроме того, платежи по предварительному очень даже предусматриваются. Обычная практика, как гарантирование покупки объекта покупателем.
Обязательство продать квартиру - оно в договоре кп. Не так ли? А вот в предварительном (если он таки предварительный и если таки юзаем статью 635 ГК) не обязательство продать квартиру, а обязательство заключить договор к.-п. Другое дело, что в предвариловке можно и нужно сразу оговорить условия, на которых будет зкалючаться к.-п. Ну максимум - можно предусмотреть эксклюзивное право заключить договор к.-п. . А оно не равно "купить квартиру". Платежи - спорно. Не, практику я знаю , но - за что платим? Зак эксклюзивное право? За квартиру рановато. Собственно, это в связке с предыдущим абзацем. Как выход - не оговаривать, что предварительный договор заключается согласно 635, и просто общие нормы о договорах применять для такого предварилова.
и да, и нет. Да, что в целом прав. Нет, что нет обязательства продать квартиру. Суть предварительного в том, что продавец или покупатель на момент его заключения не владеют всеми правами или документами, позволяющими провести покупку, но подтверждают намерения єто сделать как только "сойдутся все звёзды". Отсюда по предмету предварительного выходит, что продавец обязуется продать квартиру как только всё соберёт, а покупатель подтверждать желание купить. В качестве подтверждения намерений, покупатель может перечислить задаток. Уже сами существенные условия в части продажи обекта оговариваются в самом договоре к-п, который обычно согласовывают прямо в тексте предварительного. Отаке.
Нет, что нет обязательства продать квартиру. Суть предварительного в том, что продавец или покупатель на момент его заключения не владеют всеми правами или документами, позволяющими провести покупку, но подтверждают намерения єто сделать как только "сойдутся все звёзды".
Суть намерений сторон я как бы и не оспариваю (с оговорками насчет "продавец или покупатель на момент его заключения не владеют всеми правами или документами" - это не всегда так, но это блохи и придиразмы). Но в нашей стране надо изначально акцентировать внимание на том, что предварительный - это именно обязательство потом заключить договор. Потому что "в практике" застройщик начинает рассказывать басни о том, что "а зачем еще договор к.-п., это ж дорого, мы вот ща на основании этого будем оформлять, по нему ж уже и задаток дали, давай заплатишь что там осталось и будем на тебя все оформлять, а с БТИ я все порешаю". Заканчивается решалово тем, что деньги ушли, а квартира оформлена на птичьих правах. Нужно перед завязыванием на такую схему работы четко понимать, что идет именно такая последовательность - "предварительный договор - договор купли-продажи - расчеты - оформление прав собственности" (п.п. 3, 4 во времени как договорятся стороны). Причем, опять же, четко понимать, что предварительный - это не договор к.-п., это именно фиксация намерений с определенными последствиями, а основание для перехода права собственности - это договор купли-продажи и только он. Собственно, тут мы и не спорим, по сути, а только уточняемся
В качестве подтверждения намерений, покупатель может перечислить задаток. Уже сами существенные условия в части продажи обекта оговариваются в самом договоре к-п, который обычно согласовывают прямо в тексте предварительного.
Не могу согласиться. Задаток по определению обеспечивает существующее обязательство и имеет производный характер. В нашем случае обязательство купить-продать квартиру появляется именно с заключением договора купли-продажи (то есть подписанию в нотариальной форме). Факт договоренности сторон обо всем на свете в данном случае значения не имеет - пока все эти договоренности не закреплены в установленной законом форме, то они не имеют силы. Следовательно, до договора к.-п. мы имеем не обязательства платить деньги (даже если в предвариловвке есть все условия договора к.-п.), так как само обязательство не возникло. Поэтому уплачиваемая продавцу сумма задатком быть не может, так как во времени она выплачивается до появления обязательства (договора) и просто в силу нарушения причинно-следственной связи не является денежной суммой, "що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів" (договор - обязательство осуществления платежа - задаток и так далее, а не наоборот). В принципе, если бы закон не требовал нотариальную форму - наверное б согласился с тем, что это задаток (соглашение сторон имеется, основные условия закреплены в предварительном договоре), но до "унотариаливания" договора к.-п. обязательства платить деньги/передавать квартиру носят умозрительный характер, и применительно к оплате недвижимости по сути не существуют. Плюс в чем еще проблема - задаток в принципе является непрямым свидетельством заключения соглашения. Если мы принимаем, что требуемый при подписании предварительного договора платеж является задатком, то приходится принять еще две вещи: - что сам предварительный договор является оплатным и содержит обязательство покупателя уплатить определенную сумму денег; - что эти деньги являются только частью оплаты по предварительному договору. Все это весьма проблемно, сразу куча вопросов, начиная от налогообложения у продавца (хотя коллегу нашего это вряд ли волновает ), до того, что будет основание не зачитывать эту сумму в качестве оплаты за договор купли-продажи. Если же зачитываем эти деньги в качестве оплаты по договору к.-п. (а не по предварительному) - то всегда у одной из сторон есть на руках шаткое, но свидетельство того, что стороны нарушили требования к форме договора и начали проводить расчет по договору к.-п. (то есть де-факто начали его выполнять). Это тоже грозит потенциальными если не проблемами, то лишними вопросами. Вобщем это теория, на практике-то "пацаны договорятся", но я б не стал подписываться под чистотой проведения сделки всей этой. Возможно, в итоге все будет сделано как надо сторонам (продавец получит свои планируемые деньги, покупатель получит желаемую недвижимость), но если будут малейшие споры - вон выше только верхушка айсберга несоответствий, которые могут быть козырем на руках у одной из сторон.
Написал много, красиво и практически со всем согласен. По второму пункту видать друг друга не до конца поняли. Денежная сумма, оплачиваемая Покупателем Продавцу может засчитываться сторонами по предварительному договору как задаток по договору к.п. При выполнении обязательств по оплате договора к.п. по факту его нотальаного заключения и с ценой, которая оговаривается сторонами в предварительном договоре, будет засчитана в общей сумме обязательств Покупателя по договору к.п.
Загнул конечно круто, но где-то так. Я вообще проблем то не вижу. Единственное, не идти на крупный платёж по предварительному договору. Обязательство возвратить в случае кидка является практически беспорным, а вот вернуть с возможной пустышки эти деньги будут затруднительно. Хотя судя по всему, Дрункард уже давно всё для себя решил и я ему желаю удачи в покупке данного недостроя. Кто не рискует, у того нет церроза печени (с) Моё
Хотя судя по всему, Дрункард уже давно всё для себя решил и я ему желаю удачи в покупке данного недостроя.
Да фих там. Дрункард крепко сомневается. В достройке недостроя, в-общем-то, оснований для сомнений нет абсолютно никаких. А вот в остальном...
В ваши рассуждения могу вмешаться тока тем, что в рассматриваемом мной случае вносимая по предварительному догвору сумма является очень крупной, и не является задатком. А является авансовым платежом, в тексте предлагаемого договора это черным по белому.
Вот и чешу репу - около 30-ки килобаксов, или около четырех месяцев спокойного сна. Шо выбрать?
пАААпрашу не забывать обсуждение и моей темы... так надо справку из опекунского совета, если ребенок в квартире не прописан, но есть?
пАААпрашу не забывать обсуждение и моей темы... так надо справку из опекунского совета, если ребенок в квартире не прописан, но есть?
НАДО. Я бы требовал, так как ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире. А есть нет оснований, то опекунский должен такой ответ дать Усё просто.
Хотя судя по всему, Дрункард уже давно всё для себя решил и я ему желаю удачи в покупке данного недостроя.
Да фих там. Дрункард крепко сомневается. В достройке недостроя, в-общем-то, оснований для сомнений нет абсолютно никаких. А вот в остальном...
В ваши рассуждения могу вмешаться тока тем, что в рассматриваемом мной случае вносимая по предварительному догвору сумма является очень крупной, и не является задатком. А является авансовым платежом, в тексте предлагаемого договора это черным по белому.
Вот и чешу репу - около 30-ки килобаксов, или около четырех месяцев спокойного сна. Шо выбрать?
ну аванс сути не меняет Впринципе, согласно ГК и ХК, это является платежём в счёт будущих рассчётов по договору. Вопрос только в том, что основной то договор ещё не заключён и коллега верно подметил, чтобы на основании этого предварительного договора, строитель не попёр регистрировать за тобой квартиру. Это сурьёзный момент. По остальному решай сам. С такими бабками, если послушаешься нас - будешь корить себя. Я бы поторговался бы. Сейчас покупателей единицы и они могут диктовать свои условия. Снижай до 5-ки и спи спокойно 4 месяца.
Если есть "жим-жим", сделай оговорку в предварительном договоре о признании такого договора недействительным в случае наличия других таких договоров на период с даты подписания предварительного до даты заключения договора купли-продажи (на дату подписания основного, нотариусы всё равно делают запрос в реест по недвижке).
Хотелось бы как раз наоборот - чтоб все остальные договора недействительны, а вот мой остался. Это возможно? Кстати, в предлагаемом тексте договора обязательство продавца никому больше этот объект не продавать имеется. Но утешает слабо. Мне б хотелось шоп это было именно легально невозможно, мне не возможность судиться с продавцом надо, и даж не деньги назад, мне нада право собственности на объект.
Это невозможно... Это ж не завещание, удостоверение которого - отменяет все предыдущие... В данном случае, если продавец откажеться от совершения сделки (основного договора) - можешь расчитывать только на двойную сумму задатка или штрафные санкции, которые будут прописаны в договоре.
Я не понимаю проблем, если всё равно вы перед подписанием основного договора, у нотариуса будете получать выписку с реестра регистраций сделок по недвижимости? За аванс? Да, есть риски. На то это и сделки.
Да, меня беспокоит именно аванс. Большой просют. Очень. Выписка из реестра регистраций прав собственности на недвижку в данном случае даст гарантировано нулевой результат - по положенню про этот реестр в него попадают тока завершенные объекты, зарегистрированные в БТИ, а в рассматриваемом случае объект - незавершенка.
Ну прикинь во сколько вам обойдётся двойная оплата услуг нотариуса? Теоретически можите сделать договор залога объекта под предварительный договор. Причём легко. Под этот нотариальный договор и пройдёт регистрация обременения. Условием снятия - подписание договора купли-продажи между сторонами. Фсё
Спасибо, эта идея все больше и больше нравится. В том числе и тем, что в реестр обтяжень незавершенка как раз помещается.
Вобщем куда счёт за юрконсультацию присылать?
На новоселье, как дело до него дойдет.
Хм... Прошу прощения, но объект незавершённого строительства - это совсем другой коленкор..... Для начала - нужно, чтобы у продавца было право собственности на этот объект (причём не декларативное, а бумажное - в виде соотвествующего свидетельства о праве собственности или решения суда), которое получается по таким объектам, с большим геморроем.... Кроме того, это право - должно пройти государственную регистрацию, проще говоря - право собственности -должно быть зарегистрировано в БТИ. ЗЫ: Игорь, советую - отказаться от сделки или дать весь реальный расклад ситуации, а не "ходить вокруг да около"..... ЗЫЗЫ: Кстати, если права собственности и регистрации нет - ни один нотариус не имеет права удостоверить предварительный договор.
Даю бесплатно, можно сказать безвозмездно (голосом совы из м/ф про Винии-Пуха): звыняйте, дядьку, но покупатели просто лохи и нотариусов таких нужно гнать в шею с нотариата ибо: а) обязательство за предоставление справки опекунского лежит на продавце; б) не выполнение обязательств со стороны продавца не тянет за собой ответственности со стороны покупателя, тобишь невозврата задатка Енто можно разложить по полкам согласно статей ГК, но это уже отдельная история за отдельное "на халяву"
Эээээ. Тиха-тиха.... Саша, ты не путай предварительный договор с основным. При заключении предварительного договора - нотариус проверяет только наличие права собственности у продавца.
продавец отказался предоставить справку аргументируя тем, что она нужна только банку. а для совершения собственно сделки - не нужна. это подтвердили два нотариуса.
в общем продавец сказал, что где покупатель возьмет денег на сделку - это проблемы покупателя и он не обязан предоставлять всякие справки по требованию банка.
типа если бы просил нотариус - то без проблем. а если банк - то это выдумка банка и он им не буратино, чтобы встречаться с супругой, с которой он вообще в контрах.
вот такая была печальная история.
Ну дык - всё правильно.
где покупатель возьмет денег на сделку - это проблемы покупателя и он не обязан предоставлять всякие справки по требованию банка. типа если бы просил нотариус - то без проблем. а если банк - то это выдумка банка и он им не буратино, чтобы встречаться с супругой, с которой он вообще в контрах.
Если ребёнок не является собственником недвижимости и не зарегистрирован в квартире, которая продаётся - требование банка незаконно.
пАААпрашу не забывать обсуждение и моей темы... так надо справку из опекунского совета, если ребенок в квартире не прописан, но есть?
НАДО. Я бы требовал, так как ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире. А есть нет оснований, то опекунский должен такой ответ дать Усё просто.
Ёпть.... С какого это фига?
ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире
Я извиняюсь.... А шо.... папа уже умер?
ЗЫ: Игорь, советую - отказаться от сделки или дать весь реальный расклад ситуации, а не "ходить вокруг да около".....
OK, даю реальный и с подробностями. Ниче секретного, в-общем-то.
Объект этот. На настоящий момент третье здание в этом комплексе полностью построено (видено мной самолично, щупано, нюхано), и находится на этапе сдачи в эксплуатацию, комиссия там трудится, насколько я знаю, с 7-го ноября. Доков БТИ, соответсвенно, еще нет, основания для их выдачи появятся тока после того, как комиссия дотрудится. Слухи говорят, что сие щасливое событие произойдет сей весной, плюс-минус. Квартиры там продают (и давно продавали). Раньше продавали как в таких случаях положено - инвестдоговором, но с какими-то стремноватыми облигациями (подробнее тут). Щаз инвестдоговора закончились, подсовывают документ, который называется предварительный договор. Текст вот. По договору, продавец - некая "Компанія з управління активами "НІКА-ІНВЕСТ". В договоре пишут, шо этой нике принадлежат майнови права на объект на основании договора об участии в строительстве, плюс какого-то количества облигаций застройщика. Я, было, стреманулся сильно самого наличия посредника в виде инвестфонда, но, оказалось, закон требует от застройщика поступать именно так, запрещено ему самому недостроем барыжить. Требуют 98% аванса в предварительном договоре. Сумма фиксирована в гривнах.
Финансовый смысл в махинации, имхо, есть, по крайней мере давайте исходить из этого, а не съежжать в базар "подорожает/подешевеет". Теперь пытаюсь понять сильно ли стремно, и можно ли сей стрем как-нить уменьшить. Па-моему, стремно. С другой стороны, есть успешная практика применения всей этой кухни - первый дом уже полностью оформлен и заселен, по второму предлагают хаты уже с регистрацией в БТИ, и все б дела, тока одна мелочь - примерно на 15-20% дороже. А оно и без того нехреново недешево.
ЗЫЗЫ: Кстати, если права собственности и регистрации нет - ни один нотариус не имеет права удостоверить предварительный договор.
Нотариус проверяет это право собственности? Как - по предъявленым документам, по реестру?
Вобщем коротко по схеме. Сама компания "Ника-Инвест" во всяких гадостях не замечена, положенные платежи в бюджет и "кудаследует" платят исправно и вовремя. Фонд ("Нікабудінвест") имеет срок жизни до лета 2012 года, так что скорого схлопывания не предусматривается (если чего-то эдакого не произойдет, но тут остается гадать и свечку держать). Отчетность сдают вовремя. Насчет заканчивания инвестдоговоров. Не так давно (два года как) согласно измененного законодательства об инвестировании, привлекать деньги на строительство можно или путем продажи облигаций, либо через финучреждения (в данном случае через институт совместного инвестирования). Как правило, работает все так - застройщиком выпускаются облигации (которые дают право на получение квадратных метров жилплощади), которые покупает такой вот паевой инвестиционный фонд (в данном случае "Нікабудінвест"), и потом этот фонд эти облигации продает будущим счастливым собственникам квартир (вопросы зачем это надо - оставляем в стороне, это налогообложение застройщика оптимизируется, покупателю все равно, где он эти облигации купил). Покупатель, приобретая облигации, заключает договор резервирования квартиры (то есть закрепляет за собой конкретную квартиру, которую он потом получит, предъявив облигации к погашению). Когда подходит срок погашения облигаций, счастливый собственник предъявляет их застройщику, тот взамен отдает квартиру (указана в договоре резервирования), и все счастливы. В данном случае один из основных моментов - почему не продают облигации, а работают через предварительный договор. Самое "правильное и законное" обоснование - срок обращения облигаций закончился, и наступил период погашения. Если он закончился, например, 01.11.2009, то фонд предъявил облигации для погашения (как и положено), и после ввода квартир в эксплуатацию получит в собственность недвижимость, которую и продаст покупателю. Если все так - то это это правильно. Дабы проверить - потребовать у продавца документы, подтверждающие его эти самые "майнові права" на будущую квартиру (собственно, это в любом случае). Если в качестве обоснования объясняют, что эти права обусловлены правом собственности на облигации+ договор резервирования квартиры, то нужно попросить : - копию информации о выпуске облигаций (там указаны сроки обращения и погашения облигаций, и порядок погашения); - подтверждение того, что облигации в момент окончания обращения были на счету в ценных бумагах "Нікабудінвест" (этим подтверждаем, что они были владельцем облигаций в достаточном кол-ве, а не кто-то третий); - копию договора резервирования конкретной квартиры за "Нікабудінвест" (гарантируем, что эта квартира будет на него оформлена, а не на третье лицо, и поэтому "Нікабудінвест" сможет прожать хатынку именно тебе); - если срок предъявления облигаций к погашению наступил, то пусть подтвердят или то, что они их предъявили (перечислили на счет эмитента), или покажут выписку со счета в ЦБ с наличием облигаций на своем счету (если для предъявления установлен какой-то период, который не закончился еще - потом предъявят). На всяк случай, подойти к знакомому нотариусу, пусть посмотрит, нет ли случайно залога имущественных прав на эту квартиру (если банки такое в залог берут, то, как правило, это в реестре отражается или как отягощение, или в поле "Примечание" по этому объекту упоминается об отягощении). Плюс обязательно посмотреть, не числится ли этот вот весь дом как объект неоконченного строительства в залоге (зачем проверять - согласно ГК, объект недостроя после превращения в "объект достроя" остается в залоге как готовый объект недвижимости, с оговорками). Если все как расписано выше подтвердили - в принципе, можно верить, что кидка не будет. Хотя сам понимаешь, в таком объеме документов возможны варианты всегда. Насчет аванса - все равно не могу с Сашей согласиться, что это задаток (аванс) . С момента внесения денег и до заключения договора к.-п. это просто деньги, которые ты дал продавцу. Вот с момента заключения договора к.-п. продавец может учесть эти деньги как аванс/задаток. А до того - сугубо на порядочность продавца надеяться. По договору - блохи есть, особо обрати внимание на такое: - пункт 1.4 по сути обязывает тебя договориться о продлении договора (формулировка немного категоричная - Стороны обязуются решить вопрос о продлении), хотя это так, придираюсь, но не грех бы помягче описать все это дело, например, вставить "могут договориться" вместо "решают вопрос о продлении" (но тут палка о двух концах - в такой редакции как сейчас легче на них давить насчет продления); - третий абзац пункта 4.9.2 - в случае заминок с оплатой договор теряет силу, и "його умови є такими, що не підлягають виконанню Сторонами". Собственно, условие возврата уже внесенных денег имеется в договоре, и особо светлая голова продавца может решить, что и возвращать ниче не обязан . Через суды потом выгавкать можно и нужно будет, но долго это и хлопотно.
Де-та так.
Саша, ты не путай предварительный договор с основным. При заключении предварительного договора - нотариус проверяет только наличие права собственности у продавца.
Я тебе по секрету скажу - нотариус при заключении предварительного договора даже право собственности не проверил (на практике). Чисто из любопытства поинтересовался, точно ли сможем продать. Я уже приготовился рассказывать, какие мы хорошие, как мне кивнули головой и принялись строчить договора . PS. Никого не кинули, что обещали в договоре - все сделали, так что нинада говорить, что мне надо бы с повинной в прокуратуру бежать .
Даю бесплатно, можно сказать безвозмездно (голосом совы из м/ф про Винии-Пуха): звыняйте, дядьку, но покупатели просто лохи и нотариусов таких нужно гнать в шею с нотариата ибо: а) обязательство за предоставление справки опекунского лежит на продавце; б) не выполнение обязательств со стороны продавца не тянет за собой ответственности со стороны покупателя, тобишь невозврата задатка Енто можно разложить по полкам согласно статей ГК, но это уже отдельная история за отдельное "на халяву"
Эээээ. Тиха-тиха.... Саша, ты не путай предварительный договор с основным. При заключении предварительного договора - нотариус проверяет только наличие права собственности у продавца.
панимашь, Ирина, сколько нотариусов, столько требований. У меня прошло четыре подобные сделки и на все нотариусы мои просили полный пакет, как и по основному договору. Может и перегиб, зато спокойно спали покупатели. Промежуток между предварительным и основные не превышал двух месяцев.
пАААпрашу не забывать обсуждение и моей темы... так надо справку из опекунского совета, если ребенок в квартире не прописан, но есть?
НАДО. Я бы требовал, так как ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире. А есть нет оснований, то опекунский должен такой ответ дать Усё просто.
Ёпть.... С какого это фига?
ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире
Я извиняюсь.... А шо.... папа уже умер?
мне шо, рассписывать права несовершенолетнего ребёнка на долю недвижимости отца? Причём тут умер или нет? Речь идёт лишь о разрешении опекунского совета на продажу.
пАААпрашу не забывать обсуждение и моей темы... так надо справку из опекунского совета, если ребенок в квартире не прописан, но есть?
НАДО. Я бы требовал, так как ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире. А есть нет оснований, то опекунский должен такой ответ дать Усё просто.
Ёпть.... С какого это фига?
ребёнок имеет право на часть доли папы - прописанного в квартире
Я извиняюсь.... А шо.... папа уже умер?
мне шо, рассписывать права несовершенолетнего ребёнка на долю недвижимости отца? Причём тут умер или нет? Речь идёт лишь о разрешении опекунского совета на продажу.
Ага, распиши, если найдёшь нормативку))) ЗЫ: ещё и о доле ребёнка в маминой недвижимости не забудь. ЗЫЗЫ: Если ребёнок не является собственником имущества и не зарегистрирован в квартире, которая продаётся - никакие разрешения опекунского совета не нужны.
Даю бесплатно, можно сказать безвозмездно (голосом совы из м/ф про Винии-Пуха): звыняйте, дядьку, но покупатели просто лохи и нотариусов таких нужно гнать в шею с нотариата ибо: а) обязательство за предоставление справки опекунского лежит на продавце; б) не выполнение обязательств со стороны продавца не тянет за собой ответственности со стороны покупателя, тобишь невозврата задатка Енто можно разложить по полкам согласно статей ГК, но это уже отдельная история за отдельное "на халяву"
Эээээ. Тиха-тиха.... Саша, ты не путай предварительный договор с основным. При заключении предварительного договора - нотариус проверяет только наличие права собственности у продавца.
панимашь, Ирина, сколько нотариусов, столько требований. У меня прошло четыре подобные сделки и на все нотариусы мои просили полный пакет, как и по основному договору. Может и перегиб, зато спокойно спали покупатели. Промежуток между предварительным и основные не превышал двух месяцев.
В таком случае - вообще не вижу смысла в заключении предварительного договора
Вобщем коротко по схеме.
Спасибо большое. Еще хоть намекни, плиз, откуда ты это все знаешь? Есть практика сотрудничества с этим Ника-Инвестом?
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
в части обязательства продать квартиру. На то он и предварительный договор, который делает потенциального покупателя "эксклюзивным". Штрафники, кстати, таки да, мона предусмотреть приличные на случай "а вот и не продам" со стороны Продавца.
. А оно не равно "купить квартиру".
(с) Моё
