На прошлой неделе проводил для себя аналитику по предложению загородных домов Макаровского, Киево-Святошинского и Вышгородского районов (у самого лишняя недвижимость зависла ) и динамике продаж. Расклад примерно такой: 50% - это недостроенные дома в полях: коробка, местами окна, введены коммуникации, разводка по дому, забора или нет, или строительный, реже сетка, еще реже - профнастил. У хозяев нет возможности их достраивать, да и жить на что-то надо. Требуют времени (ок полугода) на приведение в порядок и значительных (от 100 у.е) вложений. Разброс цен не поддается анализу даже используя средства современной кибернетики. Практически не продаются или в связи с безнадегой уходят по сниженным ценам.
15% - таунхаузы с минимальной/под финишную отделку. Бюджетненько, качество среднее и ниже, соседи могут как порадовать, так и огорчить, вложений требуют незначительных. Земельный участок небольшой, как правило находятся возле оживленных автомобильных дорог и трасс. Цены везде примерно одинаковы с поправкой на удаленность от Киева. По чуть-четь уходят. 15% - дома без отделки в коттеджных городках, уступка прав по инвестициионному договору на незавершенку. Есть масса нюансов с юридической стороной вопроса. Дома площадью от 200 м., подведены сети, дороги, зачатки инфраструктуры. Но из-за невысокого процента заселения абонплата довольно высока (сравнима с арендой однокомнатной квартиры), стройка вокруг идет очень медленно и продлится еще 1-3 года. Люди вкладывали нормальные бабки в качественный продукт - отсюда цена выше чем в п.1. Продаются тяжко, так как рассчитаны на средний класс, который уже год как в .
15% - вторичка, дома обжитые или с отделкой "под ключ". Уходят хорошо, торг в разумных пределах. Цены упали в основном за счет снижения стоимости земли.
5% - "элитное жилье" от 500. Цены держатся на уровне уже с пол-года, продавцы никуда не спешат, строили их на продажу под чистовую отделку. Это или в нас.пункте в лесу, или возле воды или "с видом". Уходят спонтанно, ждут "своего покупателя".
А еще есть категория домов, не выставленных на продажу, ожидающих "отложенного спроса" и Евро 2012.
Какие будут мысли касаемо тенденций и какова ситуация в других районах? Хотелось бы услышать мнение тех, кто в теме (построил, купил, продал дом за последние 3 года).
из того что вижу- цены ушли вниз вдвое по сравнению с прошлым годом( я ищу в Обуховском или на крайняк Буча лесная)
ЗЫ "коробки в полях"- неинтересны вообще....
Какие будут мысли касаемо тенденций и какова ситуация в других районах? Хотелось бы услышать мнение тех, кто в теме (построил, купил, продал дом за последние 3 года).
Я что для себя понял. Год с другом искали земли вокруг Киева с разных сторон. В конечном итоге для себя решили - только Обуховский район. Инфраструктура, трасса, развязка хорошая. Учитывалось очень много факторов, и главное быстро доезжать из точки А в Б. Год с другом искали земли в Обуховском районе, в 30-и км зоне. Нашли и методом опыта, денег, связей удалось купить под застройку хорошие места, за треть рыночной цены. Даже несмотря на такое падение в цене и на рынке сейчас мы в минусе не остались. Чему несказанно рады. Вот почти год друг гнал 2-х этажный дом, коробку, начал отделку делать. Что сказать, занимается всем сам, торгуется до последнего со строителями, продавцами материалов и т.п. Много денег в кризис сэкономил, а это значил заработал. И вот сравнивая параллели... Оформление документов/разрешений/официальных работ нифига не упало, как стоило так и стоит. Материалы многие сначала упали к привязке доллару, но когда все старые запасы на складах кончились, а товар почти весь импортный, цены поднялись. Кто там что говорит, сам сейчас строю здание на 500 кв.м. и живу на строительных сайтах, но. Увы. Строители. Неоднозначно. В каждом виде индивидуально. Поэтому я лично для себя не увидел каких-то перемен в этом сегменте. Как по мне упали в цене уже готовые постройки, при капиталовложении которых тратилось например 100 куе, а люди по привычке хотят накрутить в 3 раза продавая за 300... И скидывают цену из-за падения сотки земли, но никак не на 1 кв.м. постройки. Потому что многие строили по дурным ценам на материалы 05-08 год, где все раздуто было как мыльный пузырь. Упал средний сегмент - ненамного, тому кому деньги надо, или наследство досталось, дарственная, "грощи трэба онука выучить да авто с батькой хотим купыты", неликвид - торгуемся до потери пульса. То шо сначало выставляют шоколадкой, оказывается какушонком. Высокий - единичные случаи когда скидывают "сразу и много"... Обычно дома которые за 500-1 млн куе продают строились неспеша, качественно "и под себя". Или под "таких же". Где человек не поймет слово "это под мрамор, почти тоже". Там не спешат. Ждут. Заметил что некоторые котеджные городки оживились, кое-где двинулась продажа, потому что или прогинают цену уже, (с 350 видел до 270 недавно) ибо строить надо, а не за что, ибо сами компании идут на ухищрения дабы заманить в недострои покупателя. Главное чтобы клюнул, а там пусть сидит теперь мучается и ждет инфраструктуру из больницы, гольф-клуба, горнолыжного спуска и т.п.
Мой вывод. У кого деньги есть, тот по-маленьку строит дальше, вкладывая кирпичик за кирпичиком. У кого денег нет - ждут кредитования и пока пускают сопли. Я в том числе. Потому что кредиты в большом бизнесе и большом строительстве необходимы как воздух, если не привлекать в "семейный" бизнес инвесторов и людей с улицы.
- Ситуация на рынке загородной недвижимости 2009-2010? - х-вая..
какая может быть аналитика, если последние годы цены на недвигу росли опираясь на законы психологии, а не экономики?
Какие будут мысли касаемо тенденций и какова ситуация в других районах? Хотелось бы услышать мнение тех, кто в теме (построил, купил, продал дом за последние 3 года).
Я что для себя понял. Материалы многие сначала упали к привязке доллару, но когда все старые запасы на складах кончились, а товар почти весь импортный, цены поднялись. Кто там что говорит, сам сейчас строю здание на 500 кв.м. и живу на строительных сайтах, но. Увы.
Гм... Навскидку: щебень, песок, цемент, металл, кирпич, ячеистый бетон, лес - упали даже в гривне по сравнению с прошлым годом. Какой "товар" "почти весь импортный"? Отделка - вообще штука очень индивидуальная, но строить сейчас - однозначно выгодно.
Хотя покупать готовые (обжитые) варианты "для себя", с мебелью и техникой - ещё выгоднее.
Поэтому я лично для себя не увидел каких-то перемен в этом сегменте.
Не там смотришь наверное.
Как по мне упали в цене уже готовые постройки, при капиталовложении которых тратилось например 100 куе, а люди по привычке хотят накрутить в 3 раза продавая за 300... И скидывают цену из-за падения сотки земли, но никак не на 1 кв.м. постройки.
Цены упали из-за того, что люди попали. Сейчас "аналитика" очень простая - начиная от 120 квадратов, вкладывая в один квадрат общей площади ровно 1000 долларов (ни центом больше!), можно (и нужно) рассчитывать на готовый дом (постройки 2007-2008 г.г.) с хорошей отделкой, мебелью и техникой, ландшафтом, забором, барбекю и т.п. Въезжай и живи.
Обычно дома которые за 500-1 млн куе продают строились неспеша, качественно "и под себя". Или под "таких же". Где человек не поймет слово "это под мрамор, почти тоже". Там не спешат. Ждут.
Ещё как спешат... Практически все такие объекты строились на кредитное бабло. Недавно товарищ взял себе за 600 куе домик, себестоимость постройки которого - 950 тысяч. Хозяин считал за счастье продать сегодня за такие деньги дом на 600 квадратов на 12 сотках.
Мой вывод. У кого деньги есть, тот по-маленьку строит дальше, вкладывая кирпичик за кирпичиком.
Естественно. Поставщики дают хороший дисконт, стоимость материалов и работ существенно упала, строить выгодно.
У кого денег нет - ждут кредитования и пока пускают сопли. Я в том числе. Потому что кредиты в большом бизнесе и большом строительстве необходимы как воздух
Это - большая ошибка. Многие кредитопрожиратели за неё уже здорово поплатились.
- Ситуация на рынке загородной недвижимости 2009-2010? - х-вая..
какая может быть аналитика, если последние годы цены на недвигу росли опираясь на законы психологии, а не экономики?
Аналитика раньше нужна была, я еще летом 2005-го говорил тут, тут, тут и тут о тенденциях и трендах. Многие спорили, а с уважаемым Vov4 мы даже поспорили по этому поводу на ящик пива...
Справедливости ради, надо сказать, что я тогда в своих прогнозах ошибся на каких-то полгода-год, потому ящик пива за мной.
Но лето-осень 2008-го показали, кто где срал что по сути я был прав. И это радует.
- Ситуация на рынке загородной недвижимости 2009-2010? - х-вая..
какая может быть аналитика, если последние годы цены на недвигу росли опираясь на законы психологии, а не экономики?
Аналитика раньше нужна была, я еще летом 2005-го говорил тут, тут, тут и тут о тенденциях и трендах. Многие спорили, а с уважаемым Vov4 мы даже поспорили по этому поводу на ящик пива...
Справедливости ради, надо сказать, что я тогда в своих прогнозах ошибся на каких-то полгода-год, потому ящик пива за мной.
Но лето-осень 2008-го показали, кто где срал что по сути я был прав. И это радует.
Хм, а что лето-осень 2008 года показали??? Цена на недвиж упала? - вроде как да... но только в валюте, а не в гривне - основной валюте заработка в Украине А что такое доллар в степях Украины - тот же товар, как и недвиж
Гм... Навскидку: щебень, песок, цемент, металл, кирпич, ячеистый бетон, лес - упали даже в гривне по сравнению с прошлым годом. Какой "товар" "почти весь импортный"? Отделка - вообще штука очень индивидуальная, но строить сейчас - однозначно выгодно.
Кирпич смотря какой упал. Облицовочный, тот же Фагот со своим большим ассортиментом вырос, облицовочный камень - вырос, ж/б конструкции, перекрытия - выросли. На заводах ЖБК прайсы ростут. За мелочи (цемент, песок) я молчу, то все копейки по сравнению с остальным. На другие товары на что-то выросло, на что-то упало, а еще "обман зрения". Масса просто появилось аналогов всяким клеям, смесям, профилям и прочему, есть выбор, поэтому все можно найти дешевле чем скажем 2 года назад, когда тогда например чего-то было 10 разных позиций, а сейчас уже 20. Конкуренция - снижение цены. Импортный товар подорожал однозначно. Отделка импортная - тоже.
Ещё как спешат... Практически все такие объекты строились на кредитное бабло. Недавно товарищ взял себе за 600 куе домик, себестоимость постройки которого - 950 тысяч. Хозяин считал за счастье продать сегодня за такие деньги дом на 600 квадратов на 12 сотках.
Только ты забыл уточнить, хозяин ТОГДА строил за гривны? Т.е. 950 куе х пусть на 5 = 4.750 млн.грн, а продал 600 куе х пусть на 8.1 = 4.860 млн
Так кто тут еще "поспешил" ?!
Это - большая ошибка. Многие кредитопрожиратели за неё уже здорово поплатились.
Ну это смотря о чем мы говорим. О каких масштабах. Если землю в кредит купить, а потом на ней дом строить - это одно, это для жизни, денег оно не принесет, а если человек к примеру производство покупает, или там бизнес-комплекс строит, где будут деньги потом отбиваться - так это совсем другие гусли. Там без мощных вливаний не обойтись никак, если ты не сын Плющенко. Т.е. ющенка. етс.
ж/б конструкции, перекрытия - выросли. На заводах ЖБК прайсы ростут. За мелочи (цемент, песок) я молчу, то все копейки по сравнению с остальным.
1. С точностью до наоборот. Прайсы постоянно падают. Максимум - остаются на том же уровне. 2. Цемент, песок - копейки, да нужно этих копеек НЕМЕРЯНО.
ж/б конструкции, перекрытия - выросли. На заводах ЖБК прайсы ростут. За мелочи (цемент, песок) я молчу, то все копейки по сравнению с остальным.
1. С точностью до наоборот. Прайсы постоянно падают. Максимум - остаются на том же уровне. 2. Цемент, песок - копейки, да нужно этих копеек НЕМЕРЯНО.
1. В Киеве, или Обуховский там завод не спорю, может быть, но в одном регионе где сукО, 2 ЖБК на всю область тока рост (плиты, перемычки, все дела) 2. Что да то да. Но уже на это смотришь как "смех сквозь слезы". Мне цемент, песок, гравий ночью снится уже, что я его сам добываю где-то и он мне приходит совершенно бесплатно
- Ситуация на рынке загородной недвижимости 2009-2010? - х-вая..
какая может быть аналитика, если последние годы цены на недвигу росли опираясь на законы психологии, а не экономики?
Хочу возразить, так как экономику учил и многое помню. Ценообразование строится на основании закона баланса спроса-предложения а иногда, на законе убывающей предельной полезности. Был спрос, дефицит предложения, понятная и растущая себестоимость и еще быстрей растущая маржа.
- Ситуация на рынке загородной недвижимости 2009-2010? - х-вая..
какая может быть аналитика, если последние годы цены на недвигу росли опираясь на законы психологии, а не экономики?
Хочу возразить, так как экономику учил и многое помню. Ценообразование строится на основании закона баланса спроса-предложения а иногда, на законе убывающей предельной полезности. Был спрос, дефицит предложения, понятная и растущая себестоимость и еще быстрей растущая маржа.
Всё проще... Был доступ к "шаровым" кредитам и были безбашенные потребители оных.
Финита ля комедиа.
ж/б конструкции, перекрытия - выросли. На заводах ЖБК прайсы ростут. За мелочи (цемент, песок) я молчу, то все копейки по сравнению с остальным.
1. С точностью до наоборот. Прайсы постоянно падают. Максимум - остаются на том же уровне. 2. Цемент, песок - копейки, да нужно этих копеек НЕМЕРЯНО.
1. В Киеве, или Обуховский там завод не спорю, может быть, но в одном регионе где сукО, 2 ЖБК на всю область тока рост (плиты, перемычки, все дела)
Зачем в коттедже плиты и перемычки, произведенные на ЖБК?
ж/б конструкции, перекрытия - выросли. На заводах ЖБК прайсы ростут. За мелочи (цемент, песок) я молчу, то все копейки по сравнению с остальным.
1. С точностью до наоборот. Прайсы постоянно падают. Максимум - остаются на том же уровне.
1. В Киеве, или Обуховский там завод не спорю, может быть, но в одном регионе где сукО, 2 ЖБК на всю область тока рост (плиты, перемычки, все дела)
Ценообразование по позициям ЖБК в Киевской обл строится следующим образом: цена завода Ковальской + доставка - 10 коп. Качество - никакое. Я никогда не забуду, как один из заказчиков позапрошлым летом решил сэкономить на ФБС , купил несколько сотен по цене на 15% ниже, а привели их - кривые и сырые. На следующий день был вызван их представитель и в компании с технадзором и нашим гл.инженером они проводили отбраковку с помощью 100 гвоздя - если слово к у й гвоздем писалось - в брак. Трубы, запорная арматура - выросли до небес (евро коммерческий 12,2), кабеля и фурнитура - та же история. Что касается сухих смесей украинского производства - качество их упало и сильно (вместо спец добавок и вяжущих добавляют ). Отделочные материалы - все импортные, а те, что типа наші якісні - из импортного сырья на импортном же оборудовании. Оконные профиля и стекла - Польша, Турция, Китай. Так какие предпосылки падения стоимости 1 кв. метра? Разве что зарплата, но она в структуре себестоимости на новострое занимает до 30%.
Был доступ к "шаровым" кредитам
Это понимать как к беспроцентным? Или необязательных к отдаче? Потому как ставку от 13% в USD да на 20 лет шаровой назвать трудно.
Только ты забыл уточнить, хозяин ТОГДА строил за гривны? Т.е. 950 куе х пусть на 5 = 4.750 млн.грн, а продал 600 куе х пусть на 8.1 = 4.860 млн
Так кто тут еще "поспешил" ?!
Это ты серьезно так считаешь ?
Только ты забыл уточнить, хозяин ТОГДА строил за гривны? Т.е. 950 куе х пусть на 5 = 4.750 млн.грн, а продал 600 куе х пусть на 8.1 = 4.860 млн
Так кто тут еще "поспешил" ?!
Это ты серьезно так считаешь ?
Хм, не только он так считает Сейчас заработать 1000 долларов гораздо сложнее, чем заработать 2000 долларов до 2008 года
Был доступ к "шаровым" кредитам
Это понимать как к беспроцентным? Или необязательных к отдаче?
Второе.
Потому как ставку от 13% в USD да на 20 лет шаровой назвать трудно.
Да кто её платит нынче...
Зачем в коттедже плиты и перемычки, произведенные на ЖБК?
А у нас тема что только про коттеджы? Мы за все говорим, в целом.
Ценообразование по позициям ЖБК в Киевской обл строится следующим образом: цена завода Ковальской + доставка - 10 коп. Качество - никакое. Я никогда не забуду, как один из заказчиков позапрошлым летом решил сэкономить на ФБС , купил несколько сотен по цене на 15% ниже, а привели их - кривые и сырые. На следующий день был вызван их представитель и в компании с технадзором и нашим гл.инженером они проводили отбраковку с помощью 100 гвоздя - если слово к у й гвоздем писалось - в брак. Трубы, запорная арматура - выросли до небес (евро коммерческий 12,2), кабеля и фурнитура - та же история. Что касается сухих смесей украинского производства - качество их упало и сильно (вместо спец добавок и вяжущих добавляют ). Отделочные материалы - все импортные, а те, что типа наші якісні - из импортного сырья на импортном же оборудовании. Оконные профиля и стекла - Польша, Турция, Китай. Так какие предпосылки падения стоимости 1 кв. метра? Разве что зарплата, но она в структуре себестоимости на новострое занимает до 30%.
Дык и я о том же. Просто я смотрю диалог с другими людьми по-разному строится. Кто-то там делает ремонт в квартире, или внутреннюю отделку дома/коттеджа, и у них другие объемы/затраты/строительные материалы, а я сужу со стороны строительства целого здания, в несколько этажей, где такие вещи как цемент и песок по сравнению с остальным просто пыль...
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
) и динамике продаж. Расклад примерно такой: 
.
Цена на недвиж упала? - вроде как да... но только в валюте, а не в гривне - основной валюте заработка в Украине 
А что такое доллар в степях Украины - тот же товар, как и недвиж 
(плиты, перемычки, все дела)
). Отделочные материалы - все импортные, а те, что типа наші якісні - из импортного сырья на импортном же оборудовании. Оконные профиля и стекла - Польша, Турция, Китай. 
Мы за все говорим, в целом.
