В бытовых проблемах попросил оценить трехкомнатную квартиру, которая оказалась как бы лишней в семье. По мнению коллективного разума, уйдет она тысяч за 40-42, что совсем не густо. Вот ТЕМА. деньги на жизнь у нас есть, а эту сумму нужно будет куда-то пристроить. Других идей, как купить что-то под сдачу в аренду до вчера не было. На эти деньги можно купить однокомнатную квартиру с ремонтом возле метро и сдавать за плюс-минус ту же сумму, что и эту трешку. В общем, получается обмен "шило на мыло" с уменьшением полезной площади. И тут у меня появилась мысль, возможно бредовая, но хочу обсудить. Купить на те же деньги (может немного добавить) коммерческую недвижимость. Может, магазинчик какой-то, помещенеи под парикмахерскую или офис. Понимаю, что идея, наверное, на "уровне бреда", но почему бы не обсудить? Кто-то занимается сдачей в аренду коммерческих площадей? Какие там особенности, подводные камни? Из того, что умом понимаю: Квартиру можно сдавать в серую без уплаты налогов, с коммерческой недвигой такого не получится. Нужен договор с юрлицом. Из того, что не понимаю: Есть ли у помещений целевое назначение? Если там раньше был магазин, можно ли в нем открыть кафе и наоборот? Если в помещение приходит новый арендатор, ему нужен ремонт под себя. Кто за него платит? Как оплачивается время ремонта? Всякие проверки пожарных и т.п. - кто этим занимается? В общем, кто занимался или занимается таким видом сдачи в аренду, напишите пару слов об особенностях такого бизнеса. И чем он отличается от сдачи квартиры в аренду.
В бытовых проблемах попросил оценить трехкомнатную квартиру, которая оказалась как бы лишней в семье. По мнению коллективного разума, уйдет она тысяч за 40-42, что совсем не густо. Вот ТЕМА. деньги на жизнь у нас есть, а эту сумму нужно будет куда-то пристроить. Других идей, как купить что-то под сдачу в аренду до вчера не было. На эти деньги можно купить однокомнатную квартиру с ремонтом возле метро и сдавать за плюс-минус ту же сумму, что и эту трешку. В общем, получается обмен "шило на мыло" с уменьшением полезной площади. И тут у меня появилась мысль, возможно бредовая, но хочу обсудить. Купить на те же деньги (может немного добавить) коммерческую недвижимость. Может, магазинчик какой-то, помещенеи под парикмахерскую или офис. Понимаю, что идея, наверное, на "уровне бреда", но почему бы не обсудить? Кто-то занимается сдачей в аренду коммерческих площадей? Какие там особенности, подводные камни? Из того, что умом понимаю: Квартиру можно сдавать в серую без уплаты налогов, с коммерческой недвигой такого не получится. Нужен договор с юрлицом. Из того, что не понимаю: Есть ли у помещений целевое назначение? Если там раньше был магазин, можно ли в нем открыть кафе и наоборот? Если в помещение приходит новый арендатор, ему нужен ремонт под себя. Кто за него платит? Как оплачивается время ремонта? Всякие проверки пожарных и т.п. - кто этим занимается? В общем, кто занимался или занимается таким видом сдачи в аренду, напишите пару слов об особенностях такого бизнеса. И чем он отличается от сдачи квартиры в аренду.
Арендуем ком. недвижимость, все работы в т.ч. ремонт делаем за свой счет, если это делает владелец недвижимости, то он выставляет конский ценник. Если будем выезжать обязаны сделать все как было до нас.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Теперь осталось понять, что для купить квадрат тоже будет несколько дороже.
А ещё лучше купить апартаменты в Буковеле и сдавать, в среднем однокомнатные апартаменты приносят 35тыс-50тыс грн в месяц, сезон там что летом, что зимой. Квартира в Киеве столько не даст. Плюс минимальные вложения в ремонт и технику, кроме телевизора и чайника ничего не нужно.
Мы продали квартиру на первом єтаже на улице, примыкающей к центральной. 10 лет она то стояла пустая, то кратковременно кем-то снималась, пока сейчас в неё не заехала Нова Пошта. Учитывая, что квартиру покупали в кредит и дорого, владелец в глубоком минусе. А жилая квартира возле метро сдастся всегда.
Это всё копейки. Я тут разговаривал с одними. Они снимают ларёк 20м2. Шаурму там делают. Аренда этого ларька возле метро 40к грн в месяц. Себестоимость изготовления такого ларька максимум 60к грн.
Это всё копейки. Я тут разговаривал с одними. Они снимают ларёк 20м2. Шаурму там делают. Аренда этого ларька возле метро 40к грн в месяц. Себестоимость изготовления такого ларька максимум 60к грн.
60 было при долларе по 8. Сейчас минимум 100, а скорее 150. Поставить ларёк в месте, где платят 40 тысяч аренды простой смертный не сможет, в других местах платят 5-6 тысяч.
Это всё копейки. Я тут разговаривал с одними. Они снимают ларёк 20м2. Шаурму там делают. Аренда этого ларька возле метро 40к грн в месяц. Себестоимость изготовления такого ларька максимум 60к грн.
60 было при долларе по 8. Сейчас минимум 100, а скорее 150. Поставить ларёк в месте, где платят 40 тысяч аренды простой смертный не сможет, в других местах платят 5-6 тысяч.
Ну я по работе закупаю санитарно-бытовой контейнер с душем, туалетом и т.д. 130к грн. по безналу с НДС. 2,4*6м Насчёт того, что кто попало не поставит согласен. Пытался бороться. Письма, запросы. Пофиг. Ну пришли, написали демонтировать незаконно установленое и на этом борьба закончилась.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Проблема одна, никто не продаёт ликвидную коммерческую недвижимость. Продают либо за конский ценник, что делает её покупку не интересной, либо подвалы и типа такое же, только за углом!))
Если ты не фоп (а при одном обьекте в этом и смысла нет) то налог за тебя платит арендатор юр лицо. Хорошей ликвидной и по вменяемой цене коммер недвижимости в свободной продаже нет. Все улетает в секунду. В аренде кстати тоже нет. Либо дорого, либо хамырь. Сейчас просто куча БЦ полупустых шикарных но цены опускать не хотят плюс частненько недешовые экспл услуги накручивают
А ещё лучше купить апартаменты в Буковеле и сдавать, в среднем однокомнатные апартаменты приносят 35тыс-50тыс грн в месяц, сезон там что летом, что зимой. Квартира в Киеве столько не даст. Плюс минимальные вложения в ремонт и технику, кроме телевизора и чайника ничего не нужно.
а как бы подробнее узнать про эту тему? Риелтера нанимать ?
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги. Лучше уж однушку возле метро и сдавать. Оно и безопаснее с т.з. мало ли что и как решат налогами обложить завтра.
Так же нужно учитывать, что потребительские предпочтения в плане ком. недвиги меняются в разы более стремительно, чем жилья.
Грубо говоря - то что было востребовано пару лет тому назад, не факт, что пользуется спросом сейчас, и ХЗ как оно будет через пару лет.
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги. Лучше уж однушку возле метро и сдавать. Оно и безопаснее с т.з. мало ли что и как решат налогами обложить завтра.
Налоги, это одно. А ликвидность, это совсем иное...
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги. Лучше уж однушку возле метро и сдавать. Оно и безопаснее с т.з. мало ли что и как решат налогами обложить завтра.
Можно купить ,на этапе строительства. Знакомый так пару помещений купил. Сейчас сдает. Квартиры тоже сдает, но как раз на эту тему с ним общался, сказал что с коммерческой недвижимости при одинаковых вложениях получает больше.
Все одинаково хорошо сдается в период подьема экономики. Когда у народа деньги есть. А когда кризис покупать недвидку под офисы и магазины в надежде сдать ее под бизнесс весьма сомнительно. Разве что под автоматы ))) Народ закрывается, а вот под жилье однухи и подешевле будут иметь спрос в любой кризис
Так же нужно учитывать, что потребительские предпочтения в плане ком. недвиги меняются в разы более стремительно, чем жилья.
Грубо говоря - то что было востребовано пару лет тому назад, не факт, что пользуется спросом сейчас, и ХЗ как оно будет через пару лет.
SergiyUA, А что думаешь насчет той-же Румынии-Болгарии? Их хотят в Шенген взять. Выхватить там столичную недвигу, даже пусть простаивает. Если цены будут расти как в Праге по 15-20% в год (за 5-7 лет цена удвоилась по факту). Пузырь, но даже если схлопнется, будет "план Б" - сдавать через какого-то брокера-экспата. Аренда не должна опускаться ниже "условно средней ЗП" по конкретно взятой стране.
З.Ы. Быстро глянул цены на однушки в Софии - порядка $40К можно найти.
SergiyUA, А что думаешь насчет той-же Румынии-Болгарии?
Имея некоторый опыт владения "квадратами" за бугром, должен обратить внимание на ряд неприятных, как для нас, моментов: - налоги (как на владение, так и на доход от сдачи в аренду); - коммуналка (в любом случае заплатит владелец); - дополнительные сборы/поборы, с которыми в Украине не сталкиваются (типа на реконструкцию дома, капитальный ремонт, установку лифта...).
Но это всё пустяки по сравнению с тем, что не зная (плохо зная) местные реалии и законы можно круто влипнуть с недобросовестными арендаторами или даже самовольным захватом пустующего жилья. По этому вопросу толерантность беззаконие у многих европейцев просто зашкаливает. Мало того, что тебя по сути лишают права распоряжаться своим имуществом, так ещё и коммуналку/налоги будешь платить за халяыщиков.
Так что... Задумываясь о доходной недвижимости, первым делом я бы смотрел на реальную практику выселения арендаторов неплательщиков и самозахвата. Во вторую очередь - практику взыскания средств со злостных неплательщиков и вандалов/погромщиков. И уж потом на предполагаемый/расчётный уровень дохода от такой инвестиции.
Все одинаково хорошо сдается в период подьема экономики. Когда у народа деньги есть. А когда кризис покупать недвидку под офисы и магазины в надежде сдать ее под бизнесс весьма сомнительно.
Кризис кризисом, но на мой взгляд, нужно так же учитывать тенденции развития экономики и потребительских предпочтений.
Касаемо экономики. Так, буквально за последний десяток лет многие темы в бизнесе стали настолько НЕ актуальны, что либо сжались до уровня "хобби" либо исчезли с рынка совсем. Соответственно, они освободили занимаемую ранее недвижимость. И не факт, что эта освободившаяся недвижимость будет достаточно актуальна и востребована для другого бизнеса.
Что до потребительских предпочтений, то здесь наглядный пример как изменился формат кабинетной/офисной работы. С розничной торговлей похожая картинка. Да и услуги мы покупаем иначе, чем 10 лет тому назад.
Как то так...
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.
И за 100куе что самое смешное тоже))
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.
И за 100куе что самое смешное тоже))
В сделках с недвижимостью существует давно известная закономерность. Чем ниже стоимость "лота" тем менее эффективна инвестиция. И наоборот.
Конечно, это не аксиома, но в целом работает.
По Праге пустующая недвига не сильно и прожорлива. Порядка 1к крон в месяц. При росте цен по 400 в год это всего 3% Если в Софии будет тот же ажиотаж...
Можно купить ,на этапе строительства.
Можно... Но НЕ купить, а инвестировать. Причём с не всегда предсказуемым результатом.
Есть у меня приятель. У него недвижа под сдачу несколько десятков объектов. Принципиально НЕ инвестирует в строительство.
Его логика - лучше эти годы (строительства объекта) покрутить деньги в другом месте и взять объект пусть и дороже но уже "по факту", чем гадать сдадут/ не сдадут, а если сдадут то когда и ЧТО.
Второй вариант аналогичной логики - лучше пару-тройку лет сдавать объект погашая разницу между ценой "котлована" и готового, чем эти же годы за свои же деньги ждать результат строительства.
Как по мне, то такая логика/расчёт имеют право на жизнь.
По Праге... Если в Софии ...
Из моего опыта. Если постоянно и регулярно не посещать тот регион где твой недвиж, то доходность инвестиции имеет тенденцию к ощутимому снижению, а износ объекта к росту.
Привлечение управляющей компании, как правило, гарантирует только снижение доходности. ... им ведь тоже кушать надо.
Касаемо ожидаемого роста номинальной стоимости объекта, то здесь нужно учитывать ряд факторов и в первую очередь это ликвидность и налоги.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн. Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн. Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.
Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости... Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.
Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.
Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости... Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.
По порядку: - когда рассуждаем о "прелестях" инвестиции в какую либо недвижимость нужно обозначать, как минимум, страну и город, поскольку разброс по цифрам может быть в разы; - принято считать отдельно доход/прибыль по аренде от стоимости приобретения недвижа и отдельно считать рост/падения стоимости актива; - правильно подобранная коммерческая недвижимость в Украине (Киев), как правило, даёт большую доходность (около 7-8% годовых), чем хорошая квартира в том же городе (4-5%), все кто заверяют что больше, то это либо невероятные счастливчики гении в недвиже, либо люди, которые плохо умеют считать; - стоимость актива (недвижимости) редко стоит на месте и даже легкая корректировка индикаторных цен даёт серьёзную поправку в расчёте доходности по инвестиции в недвиж; - индикативные цены от украинских маклеров/брокеров, как правило, завышены. Почему это так - отдельная тема; - банальная фраза "цеплять по осени считают" применимо к инвестиции в недвиж означает, что реальную прибыль/убытки можно сосчитать только после продажи объекта инвестирования.
Теперь несколько сумбурно: - большинство "инвесторов" при расчёте доходности забывают заложить в стоимость приобретения и в доход от продажи операционные затраты по сделке (налоги, справки, нотариусу, брокеру и т.п.). - мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения; - опять же, как говорили древние: "имущество/владение - обязывает"....
- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;
вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Цена какая за объект?
- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;
вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема
Угу... Да, жилая, да ещё в крупном городе, по ликвидности более предсказуема. В том числе из за объёмов рынка и некой условной "стандартизации лота".
Но, с момента принятия решения выйти из недвиги в кеш, всё равно уходит очень много времени. Конечно сроки сильно зависят от некой привлекательности объекта.
Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы. Как повезёт... Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.
Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...
Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы. Как повезёт... Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.
Ну это вопрос реальности оценки объекта. В начале осени ставил эксперимент - выставлял на продажу квартиру всего на сутки, она попала в риелторсие базы и за пару недель было 2 предложения реальной цены, которая от "выставочной среднерыночной" таки отличается на 7-10%. Вот этой цифрой есть смысл оперировать при расчетах эффективности, тогда не "потеряется" виртуальный доход от аренды за 2 года.
Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...
Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.
Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.
Можно ссылку на такое чудо?)
А ещё лучше купить апартаменты в Буковеле и сдавать, в среднем однокомнатные апартаменты приносят 35тыс-50тыс грн в месяц, сезон там что летом, что зимой. Квартира в Киеве столько не даст. Плюс минимальные вложения в ремонт и технику, кроме телевизора и чайника ничего не нужно.
1. В Буковеле 50 тысяч в месяц можно заработать с 7 января по 9 марта - т.е. 2 месяца. 2. Всю остальную катальскую зиму 30 тыс в месяц - это счастье. Ладно. Посчитаем, что еще за 2 месяца собрал 60 тыс. 3. Возможно, на НГ удасться еще тысяч 40 собрать 4. В Буке мертвый сезон с середины марта до июля. И с середины сентября до начала каталки. Если заработать летом тысяч 30 еще реально, то во все остальное время 10 в месяц - большая удача.
Надо учитывать, что в Буке строят такими же темпами, как и в Киеве. Количество жилья растет - предложение становится бОльшим, а спрос не так сильно растет. И с каждым годом зарабатывать станет сложнее.
Итого - заработал за сезон дохода 10 тысяч долларов. Теперь - заплати за коммуналку, отопление, содержание, электроэнергию. Отдай комиссию агенту, который заселяет людей в твои аппарты. Раз в пару лет - косметический ремонт. Плюс гости побьют посуду, стырят ложки, пульты от телевизора. Потом сломается микроволновка и т.д.
Вот и потратил в лучшем случае 3 тыс. Осталось 7 тыс. Сколько стоят новые аппарты???
На сайте Бука пишут, что срок окупаемости 7-12 лет. Можно смело умножать на 2. И получить срок в 15-20 лет.
Такая себе инвестиция....
Есть у меня приятель. купил там аппарты в году 2004. Сказал, что окупит, может, лет за 30...
Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.
Реальная история на тему "круговорот дерьма в природе".
Как то в 2001 году за 14.000 баксов была куплена 1К гостинка на киевской Оболони под конкретную задачу посадить пару человек операторов на телефоне. По быстрому в ней был сделан ремонтик менее чем на штуку баксов.
В 2005 году, эта гостинка была по быстрому продана за 32.000. Можно было продавать как все по 35К и ждать ещё повышения, но было куда более эффективно вложить деньги. Причём быстро.
Через три года в 2008, эту гостинку перепродали. По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000
И вот буквально месяц назад видел в "дом.риа" что эту же гостинку, предлагают к просмотру за 30.000 зелёных.
Через три года в 2008, эту гостинку перепродали. По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000
А если еще вспомнить, что эта же гостинка на заре приватизации могла продаваться за 2 куе, то подъем к 2008 г составил бы 3000%, а это же 200% годовых
да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)
да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)
... или падать.
И понимаю,что реально уже есть материал для двухдневного хорошего интенсива по предмету Инвестиционные инструменты на рынке столичной недвижимости. Сам бы то же посетил, если шо :-)
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
