Дания (11/16) / Наші за кордоном

Власне житло від забудовника
В середині 2018 ми дійшли думки, що сидіти в оренді непогано – але гроші вилітають фактично на вітер, і краще сидіти за таку ж суму на місяць в кредиті, де хоч щось «капіталізується» - стали моніторити ринок на предмет купити житло. Шукали у форматі «один поверх, три окремих спальні, два туалети, пара соток під квіти». Бюджет був обмежений моїми уявленнями того, що я можу потягнути на одну зарплату (дружина тоді ще вчилась і не працювала) + тими заощадженнями, що були на руках.

Вторинний ринок: в нашій комуні попит набагато випереджає пропозицію, тому в середньому виставлене на продаж вторинне житло або продається протягом кількох тижнів, або – знімається «до кращих часів». В нашому бюджеті та форматі була аж одна цікава пропозиція, яка швидко пішла (продалася) – це стало одним з поштовхів до активізації в пошуках. Звернувся до одної з мережевих агенцій (таких великих мереж аж дві в країні, решта – регіональні). Особливості: всі агенції експонують всі об’єкти, АЛЕ – коли княпаєш на сайті на «чужий» об’єкт – посилання веде на сайт конкурента, який і продає. За послуги агенції сплачує ПРОДАВЕЦЬ, покупець жодних зобов’язань перед агентом не має. В пакет послуг для продавця входить власне презентація предмету продажу (професійні фото, публікації в газетах – на сайтах – в соцмережах тощо), проведення «днів відкритих дверей» (коли агент збирає 3-5 покупців одного за одним та протягом години-півтори по черзі показує їм об’єкт – хазяїн має «зробити красиво» і на час показу забратись з будинку, агент все робить самостійно – ключ або є у агента, або залишається йому на час перегляду), технічна експертиза (запрошується ліцензований технік, який перевіряє ВСЕ – буквально, простукує кожну плитку, викручує кожну розетку тощо – за результатом видається протокол, який є підставою для гарантійних зобов’язань в майбутньому – тобто, страхова покупця покриває ті недоліки, які не були виявлені техніком на момент проведення експертизи); оформляє документи та передає їх на реєстрацію ліцензованому адвокату, хто заноситиме всі відомості в реєстр власності. Такий пакет послуг коштує досить відчутних грошей: за оформлення продажу будинку, де ми зараз мешкаємо, лендлорд планував витратити під 80000 крон. Покупцю (мені, наприклад) обіцяють внести в «базу даних» та інформувати, якщо на ринок потрапить щось підходяче ще до того, як почнуть широко експонувати – проте, зі мною так ніхто і не зв’язався.

Первинний ринок: ми б на нього і не дивились, але раптом в нашому селі один із фермерів вирішив продати свою землю с/г призначення під забудову. Її викупив один із найбільших забудовників країни, розробив ген.план і погодив його в комуні. Найбільші суперечки визвало... навантаження на дорожну мережу, навіть збирались розбудовувати одну з сільських доріг – бо заплановано 150 будинків у 4 черги, і на дорогах додасться до 200 авто. Отримавши дозвіл комуни, забудовник почав вишукувальні роботи і... застряг на пів-року, бо на полі виявились археологічно значущі залишки. Викликали археологів з університету, які за весну-літо майже по камінчику перебрали все поле (зрештою, знайшли залишки до-християнської епохи – кузню, сараї, щось там ще – все описали, з поля вилучили – і дозволили рухатись далі). Я задовбував відділ продажів забудовника із самого початку, тож за два тижні до того, як об’явити продаж, мені зателефонували і запропонували забронювати те, що мені подобається. Я вніс завдаток у 15000крон і пішов вирішувати питання з іпотекою – забудовник дав мені місяць на те, щоб внести повноцінну передплату або надати банківську гарантію.
Банки: власне, перед тим, як зі мною розмовляти, мені порадили взяти в міністерстві сертифікат-дозвіл на купівлю нерухомості (в нас – курортна місцевість і не-резидентам без такого сертифікату нерухомість не продають). Звернення он-лайн, заповнюється форма на веб-сайті міністерства – протягом трьох днів надіслали відповідь, що розцінюють мене як резидента (за результатом розгляду моєї аплікації) та підтверджують, що мені сертифікат не потрібен. Зібравши невеликий пакет документів (договір купівлі, документи на землю від забудовника, паспорт проекту, витяг зі свого банківського рахунку, зарплатні листи за останні три місяці, витяг з податкової за останні два роки тощо) – я подався до трьох різних банків за банківською гарантією та попереднім дозволом на іпотеку. Банки повели себе дивно: із трьох один мене тупо проігнорував, другий – довів зі мною справи майже до крапки і... пішов в глухий ігнор (не допомогли ні скарги начальству банку, ні запити від забудовника, що порадив банк – ні-чо-го), третій – мій зарплатний банк – детально відпрацював і погодив мені гарантію (після того, як вони самостійно оцінили всі папери мої, забудовника та навіть провели обслідування «в натурі» - тобто виїжджали в чисте поле, де збирались будувати будинки) і попередньо – іпотеку. Мені відкрили «рахунок покупця», на який з мого основного рахунку перевели та заморозили 20% від вартості договору купівлі. За 5000крон видали мені банківську гарантію на решту суми і... все, власне іпотечний контракт з банком підписується якомога ближче до дати введення в експлуатацію.
Передав документи забудовнику і надовго розслабився, адже моєї участі протягом приблизно пів-року не потребувалось.
Забудовник за перші два тижні продажу розпродав та забронював десь 75% від всього проекту – попит шалений, адже це були найдешевші м2 в селі, навіть в порівнянні із вторинним ринком – решту, в основному – участки біля дороги, не такі привабливі тощо – розпродали пізніше. Наш проект був стандартний, ніякі зміни не передбачались – але в того ж забудовника можна було купити і окрему ділянку з індивідуальним проектом під ключ – або ж завести на ділянку власного забудовника. Важливий нюанс: якщо взяв під забудову землю, то мусиш протягом двох років побудуватись і ввести в експлуатацію, інакше накладаються певні санкції аж до зворотнього викупу зі штрафом.

Проект: половина будинку (т.з. «допельхус»), один поверх, 125м2, три окремих спальні (дитячі – в одному крилі, батьківська – в іншому), два санузли (душ із туалетом), пральна кімната, на вулиці – сарайчик та крите паркомісце. Стіни: газобетон-мінвата-цегла, дах двоскатний з холодним горищем.Під нашою половиною – 5 соток землі, що також переходить у власність із половиною будинку (вартість базового оздоблення ділянки – газон, кущі по периметру – входить в загальну суму). Будинок здається «під ключ’, з готовим ремонтом, в вартості будинку закладено дві окремі суми – на кухонні меблі та на електрику – які треба використати тільки з підрядниками забудовника (хочешь дорожчу кухню – без проблем, із загальної вартості вирахують заздалегіть встановлену суму, решту – доплачуєш забудовнику). Особлива увага «мокрим місцям», тобто всі крани мають бути «закінчені» в мийках-меблях тощо.
Що робив забудовник: ДУЖЕ довго (декілька місяців) велись грандіозні роботи з планування в полі: повністю знімався шар родючого грунту, щось там рівнялось-планувалось, переносились якісь титанічні обсяги землі туди-сюди, посередині поля викопали копанку, куди завели дренажі дощової води (там буде пруд). З рештою, розмітили дороги та закопали комунікації (вода, опалення, електрика, оптоволокно), поставили тимчасові розподільчі щити. Після цього закатали дороги в асфальт. Потім – почали власне будівництво. Стандартні проекти будували відразу чергою, тобто фундаменти одночасно по всьому полю – стіни одночасно – і т.п.
Надовго застрягли з опаленням: комуна то погоджувала, то відмовляла з ЦО – зрештою, не погодили і забудовник змушений був перейти на теплові насоси (що непогано з огляду на їх ефективність та на те, що за споживання більше 4000кВтг на рік можна решту віднести на податкову пільгу).
Десь на етапі зведення стін нас запросили до офісу забудовника для вибору дизайну в середині та матеріалів – ремонт під ключ враховано в вартості будинку і можна навіть дещо вибрати із стандартних, врахованих матеріалів (доплачували ми відносно небагато, брали внутрішні двері більш високого класу, трохи дорожчу за базову плитку тощо). Після цього – зустріч з дизайнером меблевої компанії (кухню замовити обов’язково) та з дизайнером електроінсталяторів – вся внутрішня розводка індивідуальна, у вартості враховано самий мінімально необхідний варіант – тут вже доплачувати довелось багато, всього під 150000 крон.

Особливості будівництва: на чорнових роботах – поляки, на чистових – данці. Підрядники працюють бригадами, приїздять щоранку на власних бусіках, де в них є все – від спецодягу та інструментів до кавоварки. Починають ДУЖЕ рано – о шостій ранку взимку, під прожекторами – і так само рано закінчують, після 15ї години нікого вже нема. Всі матеріали завозять централізовано, логістика працює як годинник – все розкладене за номерами будинку, приходять комплекти «газобетон в пачках – дерево в пачках – плитка в пачках»), все підписане, з маркуванням (всі матеріали – данські, наш забудовник – це міцний «середній клас» і за ціною, я за якістю – є дешевші, де будуть виключно поляки з польських матеріалів, є й значно дорожчі – де повний люксус).

Строки: від моменту підписання контракту до введення в експлуатацію закладали 10 місяців, впорались за 8 (попередили нас, що випереджають графік та підписали додаткову угоду до договору). За невчасну здачу, починаючи з 3 місяця, забудовник платить неустойку, яка покриває з головою вартість оренди такого ж житла – тож затягувати із введенням забудовники не люблять. Гарантія на внутрішні роботи: 2 роки, на капітальні та мережі тощо – 5 років.
Приблизно за місяць до кінця робіт запросили на попередній огляд, де повідмічали всі недоліки (в основному – суто косметика, подряпини на стінах тощо) та назначили конкретну дату передачі ключів. На цей день має бути оформлена страховка та переведена повна вартість будинку на рахунок забудовника. Банк був поінформований забудовником; іпотечний кредит за конкретними умовами підписали аж за два дні до передачі будинку: повна сума з врахуванням всіх додаткових апгрейдів, замовлених через забудовника; на 30 років, але фіксована ставка тільки на 5 років, під -0.15% (мінус ноль, п’ятнадцять сотих відсотки) річних – разом з комісіями банки тощо повна ефективна ставка кредиту десь 0,7% (тобто все ж не банк мені платить гроші, а я – банку). Цікава деталь: при розгляді документів на видачу кредиту прискіпливо вивчають не тільки доходи, але – й витрати, ще й в розрізі домогосподарства. Є офіційний критерій, за яким на нашу сім’ю з 4 чоловік після ВСІХ обов’язкових витрат (куди включені і утримання авто, і інтернет, і мобільний зв’язок!) має лишатись не менше 11000 крон – це мінімальна сума, що дозволяє «щасливо» жити – тобто можна дозволити собі відпочинок і таке всяке. За час будівництва ціна таких самих будинків наступної черги вже зросла на 11%, тож непогана інвестиція (все вкладене в ремонт вже відбилось за рахунок подорожчання).

В день передачі ще раз пройшли по будинку, відмітили недоліки (аж 4 подряпини на стінах!), підписали акт усунення недоліків і переписали дані лічильників – все. В той самий день адвокат забудовника внесла дані в реєстр, за що отримала 5000 крон (офіційні платежі плюс її гонорар).

Сусіди: на наше глибоке здивування – більшість перед- або пенсійного віку. Логіка – продати дороге житло ближче до столиці і переїхати «на землю», решту – проїдати. Ми довго не знали, хто буде сусідом «за стіною» (бо бронювали свою частину першими) – виявилось, що сусідка – данська бабця, бувша вчителька – це нас цілком влаштовує, бо як влучно відмітив колега «краще вибачитись за своїх дітей, ніж терпіти сусідських».

Порядок облаштування: дозволено встановлювати на зовнішніх стінах будинків ТІЛЬКИ світильники, відеокамери та антени ЗА ПОГОДЖЕННЯМ із безпосередніми сусідами – все інше ЗАБОРОНЕНО, не можна навіть форму або сорт кущів замінити вздовж ділянки. На своїй землі – можна робити більше (будь-які дерева, кущі, квіти тощо – якщо не заважати сусідам). Заборонено також посипати доріжки сіллю на випадок ковзанки – тільки спеціальним засобом, що продається в будівельних супермаркетах (бо сіль шкодить плитці та газонам).

Витрати на утримання: є податок на землю, ставку ще не оголосили (в травні затвердять), але середній по комуні в нас цілком помірний, це не столиця. Крім електрики та води зі сміттям доведеться платити щомісячний внесок за утримання території – після того, як більшість заселиться, комуна створить щось по типу ОСББ, яке обере підрядника (прибирання, кущі-газони, ремонт дитячих та спортивних площадок і все таке). Зараз за подібне ми платимо на рік біля 5000 крон.