autoua
×
Autoua.netФорумБесіди про бізнес

Ценообразование арендной платы за помещение.

Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Ценообразование арендной платы за помещение.
      7 января 2018 в 01:34 Гілками

Ситуация следующая:
Полтора года назад нахожу нежилое помещение, которое сдаётся в аренду (государственная организация). Реально это только стены (проводка срезана, даже лампочки не было, чтобы осмотреть толком).
Договариваемся с руководителем о стоимости аренды, завожу имущество, начинаем работать. Параллельно разгребаем и утилизируем мусор, который частично находился в этом помещении.
Через полгода меня информирует бухгалтерия предприятия:
"Ой, теперь минимальная зарплата 3200, потому мы будем повышать арендную плату!"
И... арендная плата вырастает на + 25% от первоначальной стоимости.

Работаем дальше, обустраиваемся, заводим коммуникации (вода, канализация, прочее), "пускаем корни". Делается это "по временной схеме", чтобы при необходимости переехать можно было быстро демонтировать и использовать в другом месте.

К концу года меня снова "обрадовали" представители предприятия о повышении арендной платы "вверх".
Итого, от первоначальной суммы (полтора года назад), ценник подскочил вверх на 50%.
Мотивация какая-то "потолочная", вроде: "Раньше было без НДС, а сейчас будет с НДС!"

Начал мониторить стоимость арендной платы по рынку на аналогичную производственную недвижимость. За полтора года в части случаев плата не менялась, в части случаев подросла на 5-10%. Но 50% увеличения не заметил.

В принципе, есть аналогичные варианты с ценником пониже, чем "хотелки" моего арендодателя. С другой стороны, любой переезд - это опять-таки попадалово на время и деньги (в краткосрочной перспективе). Но если рассматривать долговременную аренду площадей на одном месте, то конечно нет смысла переплачивать на 20-30% дороже, чем аналогичные предложения на рынке.

У кого в практике есть/были подобные ситуации?
Как решаете/боретесь?


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
важничающий писатель *
Сообщения: 2070
С нами с 20.08.2008

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 02:10 Гілками

vladd 07.01.2018 01:34 пишет:

Ситуация следующая:
Полтора года назад нахожу нежилое помещение, которое сдаётся в аренду (государственная организация). Реально это только стены (проводка срезана, даже лампочки не было, чтобы осмотреть толком).
Договариваемся с руководителем о стоимости аренды, завожу имущество, начинаем работать. Параллельно разгребаем и утилизируем мусор, который частично находился в этом помещении.
Через полгода меня информирует бухгалтерия предприятия:
"Ой, теперь минимальная зарплата 3200, потому мы будем повышать арендную плату!"
И... арендная плата вырастает на + 25% от первоначальной стоимости.

Работаем дальше, обустраиваемся, заводим коммуникации (вода, канализация, прочее), "пускаем корни". Делается это "по временной схеме", чтобы при необходимости переехать можно было быстро демонтировать и использовать в другом месте.

К концу года меня снова "обрадовали" представители предприятия о повышении арендной платы "вверх".
Итого, от первоначальной суммы (полтора года назад), ценник подскочил вверх на 50%.
Мотивация какая-то "потолочная", вроде: "Раньше было без НДС, а сейчас будет с НДС!"

Начал мониторить стоимость арендной платы по рынку на аналогичную производственную недвижимость. За полтора года в части случаев плата не менялась, в части случаев подросла на 5-10%. Но 50% увеличения не заметил.

В принципе, есть аналогичные варианты с ценником пониже, чем "хотелки" моего арендодателя. С другой стороны, любой переезд - это опять-таки попадалово на время и деньги (в краткосрочной перспективе). Но если рассматривать долговременную аренду площадей на одном месте, то конечно нет смысла переплачивать на 20-30% дороже, чем аналогичные предложения на рынке.

У кого в практике есть/были подобные ситуации?
Как решаете/боретесь?




Это клиника, ничего не сделаете, будут и дальше повышать по любому поводу. Съежжайте и не парьтесь


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
jia
Мальчик-одуванчик **
Киев
Сообщения: 22776
С нами с 08.12.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 12:39 Гілками

У них логика простая до тупости
С каждый этапом облагораживания помещения - оно становится дороже, вот они и думают, с чего б вас или вас подоить или сдать кому-то подороже


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Продавец овощей **
Киев
Сообщения: 44460
С нами с 11.04.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 12:55 Гілками

Вообще-то раньше госорганизация арендную плату щитала по утвержденной формуле и эта формула была утверждена, и никак иначе. Если кто договаривался на какие-то допы, то это все был договор на доп услуги и злые языки поговаривали, сам не встречал никогда и не знаю никого кто бы так делал, даже нал использовали. Но сама плата за аренду плавать не могла. И нам всегда в ращете оплаты за месяц это расшифровывали. Как счас не знаю, может отменили эту фигню. Я бы сначала расшифровку вот этой конечной цифири попросил.

Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: jia]
      7 января 2018 в 13:14 Гілками

jia 07.01.2018 12:39 пишет:

У них логика простая до тупости
С каждый этапом облагораживания помещения - оно становится дороже, вот они и думают, с чего б вас или вас подоить или сдать кому-то подороже


Из "элементов облагораживания", это:
1. Остекление нескольких окон (старые деревянные рамы, куда я поставил стёкла).
2. Местами заделанные трещины в стенах.
3. Убранный мусор внутри помещения (оно было захламлено).

Всё остальное обустройство, включая коммуникации, систему отопления, изначально создавались по принципу: "В течении суток сняться и уехать".
За сутки, конечно, реально не разберёшь всё, но за неделю вполне реально.

То есть, на выходе арендодатель получает ровно то же помещение, которое было, только без мусора внутри (голые стены под крышей, без единой лампы и проводки).


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
ExГазировщик **
61 год (21 год за рулем), Киев
Сообщения: 26161
С нами с 14.07.2003

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: jia]
      7 января 2018 в 13:31 Гілками

jia 07.01.2018 12:39 пишет:

У них логика простая до тупости
С каждый этапом облагораживания помещения - оно становится дороже, вот они и думают, с чего б вас или вас подоить или сдать кому-то подороже



+1

Вопрос ТС-у, а арендодатель в курсе, что все "допы", которые ты установил будут сняты при съезде? Может ему стоит недвусмысленно намекнуть на это, что бы он задумался за сколько он впоследствии снова сможет сдать голые стены? Потому, как у меня то же возникло такое остчустчение, что арендодатель сильно надеется, что допы в виде отопления и электрики останутся ему "в подарок"..


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: Amateur]
      7 января 2018 в 13:55 Гілками

Все "допы" делались пошагово, начиная от проводки/освещения.
Весь процесс я максимально документировал для себя (расходы на материалы, оплата работ, чеки, накладные). Плюс фотосессия "до", "после".

На каждый "шаг" получал одобрение от директора и тот момент, что всё делается по "быстродемонтируемому принципу", оговаривался.

Я предполагаю, что шаги арендодателя тут просты до безобразия. Сначала объявляется ценник по нижней планке (когда спрашивал о возможности аренды первично у главного бухгалтера, то буквально "за рукав дёргали", рассказывая о том, что конечно-конечно, приходите да смотрите, у нас есть площадь и занедорого).
А далее уже идёт "прогиб на слабо", ведь арендодатель понимает, что сняться и уехать для меня, это попадалово в копеечку. Вот и щупает "порог прочности", чтобы снять сливки по-максимуму.

Итого, ситуация двоякая получается. Сняться и уехать на более дешёвую площадь, это минус месяц рабочего процесса и попадалово на деньги. Сейчас всё настроено, а надо будет создавать всё или почти заново, "под себя". То есть, условная "экономия" по цене начнётся через год/два после пребывания на новом месте.
Ну и где гарантия того, что новому арендодателю не влетит в голову "бзик" на тему поднять стоимость аренды из тех же соображений, что и в сегодняшней ситуации?


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 14:55 Гілками

Друге підвищення обгрунтували ПДВ. А що прописано в договорі щодо ПДВ? Як виставлялись рахунки на оплату з ПДВ чи без?
Чи давали Ви офіційний лист щодо пояснення причин підвищення оренди?


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
46 лет, Киев
Сообщения: 9185
С нами с 12.09.2007

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 15:06 Гілками

предложите им часть налом мимо кассы - угомонятся и будете вип-клиентом)

Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ТуттиФрутти]
      7 января 2018 в 15:27 Гілками

ТуттиФрутти 07.01.2018 14:55 пишет:

Друге підвищення обгрунтували ПДВ. А що прописано в договорі щодо ПДВ? Як виставлялись рахунки на оплату з ПДВ чи без?


У попередньому договорі ПДВ не було. Рахунок на оплату був без ПДВ.
Зараз у рахунку сума без ПДВ та, яка була минулого року. Плюс ПДВ.

ТуттиФрутти 07.01.2018 14:55 пишет:

Чи давали Ви офіційний лист щодо пояснення причин підвищення оренди?


Ні.
Новий договір лише з нового року, керівник поки що у відпустці/на святах.

P.S.
На території є невелике приватне підприємство, яке орендує досить значну площу протягом 20 років. Люди вклали досить значні кошти у ремонт та розбудову приміщення (декілька мільйонів гривень у сучасних цінах), "вкорінилися".
При цьому, у них ці покращення зроблені досить капітально (вибудовані стіни, фундамент, тощо). Не думаю, що для цих підприємців орендна плата зростає такими темпами, як у моєму випадку.

Одночасно з цим, у приватному спілкуванні з іншими орендарями я дізнався, що за останні півтора року є зростання не на 50, а на 100% "плюс".

Провівши аналіз вартості оренди аналогічних приміщень (навколо мого місця перебування) у мене вийшло, що міг би платити на 15-25% менше, ніж хоче зараз власник приміщень.


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: Asstra]
      7 января 2018 в 15:30 Гілками

Asstra 07.01.2018 15:06 пишет:

предложите им часть налом мимо кассы - угомонятся и будете вип-клиентом)


Предлагал ещё на старте такой вариант.
Меня услышали, но... плачу через кассу. Сначала налом.
Последний год их "напрягли" (сверху, наверное), потому теперь оплата счёта через банк.


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 16:14 Гілками

Витрати власника приміщення - комунальні, амортизація та можуть бути податки. У випадку оренди це ї є складавою собівартості приміщення яка береться для розрахунку розміру оренди. Але це, якщо орендар нічого не сплачує окрім ор.плати. Якщо ж комун. податки сплачуються за окремо виставленими рахунками, то коригуєму цю собівартість та встановлюємо у відповідності до ринку, але не менше собівартості. Приблизно так.
Дивно, чому раніше ПДВ не рахували в ор.плату
Я б писала офіційний лист. А Ви вже підписали договір з новою ор.платою?

Змінено ТуттиФрутти (16:29 07/01/2018)


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
хохаибнйскиро **
Ялта
Сообщения: 3429
С нами с 29.10.2015

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ТуттиФрутти]
      7 января 2018 в 17:27 Гілками

ТуттиФрутти 07.01.2018 16:14 пишет:

Дивно, чому раніше ПДВ не рахували в ор.плату



Може тому, що орендодавець не був зареєстрований платником ПДВ


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 17:32 Гілками

vladd 07.01.2018 01:34 пишет:

нежилое помещение, которое сдаётся в аренду (государственная организация)




в держ.установ також є така градація?


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ЁПРСТФ]
      7 января 2018 в 17:34 Гілками

ЁПРСТФ 07.01.2018 17:27 пишет:

ТуттиФрутти 07.01.2018 16:14 пишет:

Дивно, чому раніше ПДВ не рахували в ор.плату



Може тому, що орендодавець не був зареєстрований платником ПДВ




логічно. Але знову ж таки, якби перереєструвались, то у ТС не виникало питань чому орендна плата підвищилась, нє


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ТуттиФрутти]
      7 января 2018 в 18:30 Гілками

ТуттиФрутти 07.01.2018 17:34 пишет:

Але знову ж таки, якби перереєструвались, то у ТС не виникало питань чому орендна плата підвищилась, нє


ТС підійшов до питання простіше, просто порівнявши ціни на ринку за останніх півтора роки.

Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 18:33 Гілками

Договір з новою орендою підписаний?

Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ТуттиФрутти]
      7 января 2018 в 19:04 Гілками

Все досить складно мутно!
1. Згідно договору треба проплачувати кошти наперед.
2. Термін старого договору сплив, новий договір не підписаний ("юрист складе до кінця року, потерпіть трохи" ).
3. Керівника, який має підписати, немає (у відпустці на початку року), починається рік, треба сплачувати кошти (або виселитися; або мати заборгованість).
4. "Рахунок на оплату дамо на підставі підписаного договору".

Ну і, "згідно договору, сторони можуть домовлятися".

Станом на зараз, проплату зробив за новим "тарифом", чекаю на керівника, аби "домовлятися".
А саме цікаве те, що згідно договору, мені надають квадратні метри офісного приміщення.
Фактично ж, виробнича площа у іншому приміщенні і більшої квадратури, ніж офісне приміщення, про яке каже договір.

P.S.
Безпосередньо керівник є людиною досить контактною, "палки в колеса" не ставив досьогодні, зайвих питань не ставить.


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
СуперСтар **
43 года, Киев
Сообщения: 5243
С нами с 03.11.2009

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: vladd]
      7 января 2018 в 19:13 Гілками

Це Ви зробили помилку, що проплатили за новим тарифом без наявності підписаного договору. Таким чином Ви підтвердили свою згоду на підвищення ор.плати. імхо, звісно.

Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Достоевский **
50 лет (33 года за рулем), Киев
Сообщения: 8820
С нами с 04.01.2006

Re: Ценообразование арендной платы за помещение. [Re: ТуттиФрутти]
      7 января 2018 в 19:28 Гілками

Згоден.
Але тут ситуація, коли: "І так плохо, і так нехарашо!"
Я не готовий "піти на вихід" прямо зараз (наприклад, за привід може бути взята несплата орендної плати).
Був би готовий варіант "встать і уйті", звісно можна було б себе вести інакше, дочекатися керівника, "абсудіть" і лише потім робити проплату.


Роздрукувати   Нагадати!   Сповістити модератора   Відправити по E-mail
Autoua.netФорумБесіди про бізнес
Додаткова інформація
0 користувачів і 9 що побажали залишитися невідомими читають цей форум.

Модератор:  Рубан, moderator 

Роздрукувати всю тему

Права
      Ви не можете створювати нові теми
      Ви не можете відповідати на повідомлення
      HTML дозволений
      UBBCode дозволений

Рейтинг:
Переглядів теми: 2933

Оціните цю тему

Перейти в

Правила конференції | Календар | FAQ | Карта розділу | Мобільна версія