Всем привет. Вопрос такой. Предлагают предварительный договор на недвижку. В ГК определение предварительного договора нашел (ст. 635 ГК) . Там пишут, что он оформляется в той же форме, что и основной. На покупку-продажу недвижимости основной договор - обязательно нотариальный (ст.657 ГК). Вопрос у меня такой: где-то как-то нотариус регистрирует эти предварительные договора и/или объекты недвижки по которым они заключены? Цель вопроса - хочу понять, может ли продавец заключить этих предварительных договоров на один и тот же объект больше одного (ну или один предварительный, плюс один основной). Всем заранее спасибо.
насколько я знаю, то нет. Подлежат регистрации договора купли-продажи. Если есть "жим-жим", сделай оговорку в предварительном договоре о признании такого договора недействительным в случае наличия других таких договоров на период с даты подписания предварительного до даты заключения договора купли-продажи (на дату подписания основного, нотариусы всё равно делают запрос в реест по недвижке). Примерно так. А нотариально предварительный таки да, обязательно.
Если есть "жим-жим", сделай оговорку в предварительном договоре о признании такого договора недействительным в случае наличия других таких договоров на период с даты подписания предварительного до даты заключения договора купли-продажи (на дату подписания основного, нотариусы всё равно делают запрос в реест по недвижке).
Хотелось бы как раз наоборот - чтоб все остальные договора недействительны, а вот мой остался. Это возможно? Кстати, в предлагаемом тексте договора обязательство продавца никому больше этот объект не продавать имеется. Но утешает слабо. Мне б хотелось шоп это было именно легально невозможно, мне не возможность судиться с продавцом надо, и даж не деньги назад, мне нада право собственности на объект.
Если есть "жим-жим", сделай оговорку в предварительном договоре о признании такого договора недействительным в случае наличия других таких договоров на период с даты подписания предварительного до даты заключения договора купли-продажи (на дату подписания основного, нотариусы всё равно делают запрос в реест по недвижке).
Хотелось бы как раз наоборот - чтоб все остальные договора недействительны, а вот мой остался. Это возможно? Кстати, в предлагаемом тексте договора обязательство продавца никому больше этот объект не продавать имеется. Но утешает слабо. Мне б хотелось шоп это было именно легально невозможно, мне не возможность судиться с продавцом надо, и даж не деньги назад, мне нада право собственности на объект.
да всё это прописывай в предварительном договоре. Впиши о своей приоритетности в отношении ранее или позже заключённых договоров по данному объекту. Дальше, через суд, при необходимости, ты сможешь доказать свои права на объект. Ты пойми, вы не можете устанавливать или влиять на правоотношения по другим договорам, где не являетесь стороной. В данном случае есть стандартные фразы, что на момент заключения договора, объект не находится под обременением. В принципе даю бесплатный совет: на этапе заключения предварительного делаете минимальный аванс. (нотариус регистрирует предварительный договор, вносит в единый реестр, там же пишет предмет договора. Отсюда можно сделать выписку по данному объекту). Обойдётся в копейки, зато будешь спокойным по договорам ранее твоего. При подписании основного всё равно будет делаться запрос по базе. Иначе вариантов я не вижу.
В принципе даю бесплатный совет: на этапе заключения предварительного делаете минимальный аванс. (нотариус регистрирует предварительный договор, вносит в единый реестр, там же пишет предмет договора. Отсюда можно сделать выписку по данному объекту). Обойдётся в копейки, зато будешь спокойным по договорам ранее твоего.
Спасибо, именно это будет. Собственно, из-за охренительно больших размеров этого аванса я и беспокоюсь. Выписку по объекту - ее, имхо, можно и просто зайдя с улицы к нотариусу сделать, разве нет? Вообще не совсем понял разницы, которую дает аванс? С аванском обязательно внесут договор в единый реестр? В какой именно из?
Еще вопрос: в принципе, есть же ж реестр заборон видчуження. Появилась бы там запись - меня б это устроило полностью. Не может она там появляться при предварительном договоре? Не осиливаю понять 55-ю статью закона о нотариате.
Может, можно гарантировать себе появление этой записи взяв кредит на символическую сумму под залог объекта? Тока от предварительного договора хрен же ж возникают майновые права...
В принципе даю бесплатный совет: на этапе заключения предварительного делаете минимальный аванс. (нотариус регистрирует предварительный договор, вносит в единый реестр, там же пишет предмет договора. Отсюда можно сделать выписку по данному объекту). Обойдётся в копейки, зато будешь спокойным по договорам ранее твоего.
Спасибо, именно это будет. Собственно, из-за охренительно больших размеров этого аванса я и беспокоюсь. Выписку по объекту - ее, имхо, можно и просто зайдя с улицы к нотариусу сделать, разве нет? Да, без проблем. Вообще не совсем понял разницы, которую дает аванс? С аванском обязательно внесут договор в единый реестр? В какой именно из? аванс даёт уверенность продавцу, что именно вы купите у него объект. В случае отказа, аванс может рассматриваться как задаток, который просто могут не вернуть. Вобщем как припишите. Реест нотариальных действий. В данном случае по объекту недвижимости. Я не понимаю проблем, если всё равно вы перед подписанием основного договора, у нотариуса будете получать выписку с реестра регистраций сделок по недвижимости? За аванс? Да, есть риски. На то это и сделки. Еще вопрос: в принципе, есть же ж реестр заборон видчуження. Появилась бы там запись - меня б это устроило полностью. Не может она там появляться при предварительном договоре? Не осиливаю понять 55-ю статью закона о нотариате. Может, можно гарантировать себе появление этой записи взяв кредит на символическую сумму под залог объекта? Тока от предварительного договора хрен же ж возникают майновые права... Ну прикинь во сколько вам обойдётся двойная оплата услуг нотариуса? Теоретически можите сделать договор залога объекта под предварительный договор. Причём легко. Под этот нотариальный договор и пройдёт регистрация обременения. Условием снятия - подписание договора купли-продажи между сторонами. Фсё Вобщем куда счёт за юрконсультацию присылать?
п.с. вот так юристы, добрые души, и идут по миру со словами "жонипапасижюююр, едрёна мать..."
Я не понимаю проблем, если всё равно вы перед подписанием основного договора, у нотариуса будете получать выписку с реестра регистраций сделок по недвижимости? За аванс? Да, есть риски. На то это и сделки.
Да, меня беспокоит именно аванс. Большой просют. Очень. Выписка из реестра регистраций прав собственности на недвижку в данном случае даст гарантировано нулевой результат - по положенню про этот реестр в него попадают тока завершенные объекты, зарегистрированные в БТИ, а в рассматриваемом случае объект - незавершенка.
Ну прикинь во сколько вам обойдётся двойная оплата услуг нотариуса? Теоретически можите сделать договор залога объекта под предварительный договор. Причём легко. Под этот нотариальный договор и пройдёт регистрация обременения. Условием снятия - подписание договора купли-продажи между сторонами. Фсё
Спасибо, эта идея все больше и больше нравится. В том числе и тем, что в реестр обтяжень незавершенка как раз помещается.
Вобщем куда счёт за юрконсультацию присылать?
На новоселье, как дело до него дойдет.
Как много интересного вдруг выясняется Объект незавершёнка??? ууууу. Степень готовности объекта известна? Незавершёнка в БТИ зарегистрирована? Вы то сами понимаете в какие риски входите при подписании таких вот договоров с незаконченным строительством объектом? Да, дисконт, да новое жильё, но есть предложение ещё раз всё обдумать. Сейчас не все строители вытягивают строительство до акт ввода в эксплуатацию.
По залогу. Да, попадает, при регистрации незавершёнки в БТИ. Учти
зы: кстати, раз незавершёнка, я что-то сомневаюсь, что залог оформят. Незавершёнка регистрируется на весь объект, а не на часть и без разбивки на части. Отсюда залог или всей незавершёнки или никак. Я не уверен, но часть незавершёнки отдать в залог врядле получится. Уточните у нотариуса лучше.
Как много интересного вдруг выясняется Объект незавершёнка??? ууууу. Степень готовности объекта известна?
Да, известна. Я б сказал так - предельно высокая. Выше практицки нема куда уже. Тока потому и рассматриваю как вариант.
Незавершёнка в БТИ зарегистрирована?
Можно на этом месте чуть подробнее? Она там регистрируется? Кем, когда, зачем?
Вы то сами понимаете в какие риски входите при подписании таких вот договоров с незаконченным строительством объектом? Да, дисконт, да новое жильё, но есть предложение ещё раз всё обдумать. Сейчас не все строители вытягивают строительство до акт ввода в эксплуатацию.
Понимаю, поэтому пока что не влез еще. Зараза, если б это был наибольший риск в этом деле. Дом-то готов, стоит, и даже светится, отапливается, та даж лифты работают. Больше боюсь а)наличия права собственности у продавца (там загадочные майновые права), б)продажи нескоко раз в том или ином виде.
По залогу. Да, попадает, при регистрации незавершёнки в БТИ. Учти
зы: кстати, раз незавершёнка, я что-то сомневаюсь, что залог оформят. Незавершёнка регистрируется на весь объект, а не на часть и без разбивки на части. Отсюда залог или всей незавершёнки или никак. Я не уверен, но часть незавершёнки отдать в залог врядле получится. Уточните у нотариуса лучше.
Обязательно, спасибо за мысли.
Незавершёнка в БТИ зарегистрирована?
Можно на этом месте чуть подробнее? Она там регистрируется? Кем, когда, зачем?
Абисняю: до регистрации объекта незавершённого строительства это всёго лишь груда стройматериала и оборудования. По факту регистрации, БТИ подтверждает факт постройки определённого процента объекта. В данном случае скорее всего будет 90 или 97%, где-то так. Тем самым подтверждает права заказчика строительства на данный объект в виде права собственности. Плюс регистрация этой недвижимости в самом БТИ Это даёт право отчуждает объект, закладывать (поскольку БТИ определит его стоимость) и т.п., вобщем даёт священную троицу собственника.
тебе надо больше беспокоиться о том, что твой дом вообще достроят, чем за то, как оформить авансовый платеж.
п.с. а я тоже вот на халяву хочу консультацию... ситуация: человек продает квартиру, заранее уточняет в кредит или за деньги. соглашается на задаток, но потом банк требует от него предоставить справку из опекунского совета о том, что его ребенку есть где жить. справку эту он не предоставляет, потому что нотариусы ее не требуют. пока тягомотина - проходит дата сделки, указанная в договоре о задатке. и ессно деньги уходят в доход продавца, а покупатель остается с грустными мыслями. но есть одно недавно всплывшее НО - а именно то, что таким способом продавец получил задатки уже с нескольких покупателей и самое интересное - что квартиру он продавать не собирался изначально - просто узнал, что банк перестрахуется и требует справку, а для нотариуса он не обязан ее делать... (город у нас небольшой и выяснилось это по пьянке в кабаке).
Даю бесплатно, можно сказать безвозмездно (голосом совы из м/ф про Винии-Пуха): звыняйте, дядьку, но покупатели просто лохи и нотариусов таких нужно гнать в шею с нотариата ибо: а) обязательство за предоставление справки опекунского лежит на продавце; б) не выполнение обязательств со стороны продавца не тянет за собой ответственности со стороны покупателя, тобишь невозврата задатка Енто можно разложить по полкам согласно статей ГК, но это уже отдельная история за отдельное "на халяву"
тебе надо больше беспокоиться о том, что твой дом вообще достроят, чем за то, как оформить авансовый платеж.
п.с. а я тоже вот на халяву хочу консультацию... ситуация: человек продает квартиру, заранее уточняет в кредит или за деньги. соглашается на задаток, но потом банк требует от него предоставить справку из опекунского совета о том, что его ребенку есть где жить. справку эту он не предоставляет, потому что нотариусы ее не требуют. пока тягомотина - проходит дата сделки, указанная в договоре о задатке. и ессно деньги уходят в доход продавца, а покупатель остается с грустными мыслями. но есть одно недавно всплывшее НО - а именно то, что таким способом продавец получил задатки уже с нескольких покупателей и самое интересное - что квартиру он продавать не собирался изначально - просто узнал, что банк перестрахуется и требует справку, а для нотариуса он не обязан ее делать... (город у нас небольшой и выяснилось это по пьянке в кабаке).
очень распространённая ситуация. это касается очень дешёвых вариантов . и при задатке хозяин квартиры не отдаёт агенству документы на квартиру на хранение.продавец обязан предоставлять все справки которые касаются сделки.
да, вариант бы сладкий по цене на тот момент... поясню подробности... квартира принадлежит родителям продавца и продавцу на основании приватизации в каком-то там лохматом году в равных долях. продавец женат, имеет дочь. но продавец с женой живут раздельно и дочь его живет с матерью. т.е. ребенок не прописан в этой квартире.
ну и типа на основании этого ДВА нотариуса (это мы типа перепроверились)сказали, что зарегистрируют сделку без справки из опекунского совета потому, что ребенок в квартире не прописан.
это как-то меняет дело?
и какой срок по обращению в суд чтобы получить назад задаток? (прошло полтора года).
Или я чего-то недопонимаю, или фантастика. При заключении предварительного договора оформляется передача задатка ОТ покупателя К продавцу. В договре прописывается, что если Покупатель отказывается от сделки - задаток остается Продавцу. А вот если Продавец откажется от продажи ИЛИ к указанному сроку не будет готов к продаже (т.е. Продавец не подготовит всех документов, необходимые для продажи) то он, Продавец, возвращает Покупателю УДВОЕННУЮ сумму задатка. Обычная, в общем-то практика.
(Знаю реальную ситуацию, когда Продавец соскочил с сделки и отдавал задаток). Как тут может наварить Продавец, умышленно сорвав подготовку какой-нибудь справки (в том числе и с опекунского совета)?
продавец отказался предоставить справку аргументируя тем, что она нужна только банку. а для совершения собственно сделки - не нужна. это подтвердили два нотариуса.
в общем продавец сказал, что где покупатель возьмет денег на сделку - это проблемы покупателя и он не обязан предоставлять всякие справки по требованию банка.
типа если бы просил нотариус - то без проблем. а если банк - то это выдумка банка и он им не буратино, чтобы встречаться с супругой, с которой он вообще в контрах.
вот такая была печальная история.
какой срок по обращению в суд насчет того момента? и примет ли суд мою сторону без заноса судье?
Всем привет. Вопрос такой. Предлагают предварительный договор на недвижку. В ГК определение предварительного договора нашел (ст. 635 ГК) . Там пишут, что он оформляется в той же форме, что и основной. На покупку-продажу недвижимости основной договор - обязательно нотариальный (ст.657 ГК). Вопрос у меня такой: где-то как-то нотариус регистрирует эти предварительные договора и/или объекты недвижки по которым они заключены? Цель вопроса - хочу понять, может ли продавец заключить этих предварительных договоров на один и тот же объект больше одного (ну или один предварительный, плюс один основной). Всем заранее спасибо.
Маленькие оговорки. Статья 635 ГК определяет, что
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору
.
То есть по предварительному договору продавец еще не продавец, а покупатель - еще не покупатель . Именно по предварительному договору вы просто договариваетесь, что в будущем две стороны заключат договор (в данном случае - купли-продажи), и вот именно тот договор (основной, он же к.-п.) будет основанием для регистрации права собственности. А пока это просто, по сути, протокол о намерених, в котором стороны пришли к согласию через полгода (условно) заключить договор купли-продажи, и договорились к такому предварительному договору применить нормы ст. 635 ГК.
Следовательно, по идее предварительный договор не предусматривает осуществление каких-либо платежей в счет оплаты квартиры - просто потому, что договора купли-продажи, который является основанием для оплаты квартиры, еще не существует.
Исходя из этого, маленькие проблем с завансом/задатком.
Стаття 570. Поняття завдатку 1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. 2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Те деньги,что ты внесешь как "задаток", по сути задатком являться не будут. Просто в силу того, что еще нет установленых договором платежей за квартиру (чуть выше), а раз так, то зачитываться в счет оплаты эта сумма по идее не может (как и авансом по сути не является).
Ну и до кучи - просто исходя из содержания и смысла предварительного договора, продавец будущий таких договоров может поназаключать миллион. Ибо сами по себе таки договора не обязывают пока передать квартиру будущему покупателю. И такой вот договор сам по себе не дает гарантии, что квартира после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности на продавца не будет им продана третьем лицу, которое никаких предварительных договоров не заключало. Ибо по умолчанию (если не пропишите в договоре предварительном иное) горе-продавец обязан возместить убытки, и не более того (а собственно убытки надо как-то обосновать еще). Отакие ужасы. Может речь идет о договоре купли-продажи квартиры, который предусматривает передачу права собственности и расчеты в далеком будущем?
Ибо сами по себе таки договора не обязывают пока передать квартиру будущему покупателю. И такой вот договор сам по себе не дает гарантии, что квартира после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности на продавца не будет им продана третьем лицу, которое никаких предварительных договоров не заключало. Ибо по умолчанию (если не пропишите в договоре предварительном иное) горе-продавец обязан возместить убытки, и не более того (а собственно убытки надо как-то обосновать еще). Отакие ужасы.
А БАБА ЯГА ПРОТИВ! в части обязательства продать квартиру. На то он и предварительный договор, который делает потенциального покупателя "эксклюзивным". Штрафники, кстати, таки да, мона предусмотреть приличные на случай "а вот и не продам" со стороны Продавца. Кроме того, платежи по предварительному очень даже предусматриваются. Обычная практика, как гарантирование покупки объекта покупателем.
А БАБА ЯГА ПРОТИВ! в части обязательства продать квартиру. На то он и предварительный договор, который делает потенциального покупателя "эксклюзивным". Штрафники, кстати, таки да, мона предусмотреть приличные на случай "а вот и не продам" со стороны Продавца. Кроме того, платежи по предварительному очень даже предусматриваются. Обычная практика, как гарантирование покупки объекта покупателем.
Обязательство продать квартиру - оно в договоре кп. Не так ли? А вот в предварительном (если он таки предварительный и если таки юзаем статью 635 ГК) не обязательство продать квартиру, а обязательство заключить договор к.-п. Другое дело, что в предвариловке можно и нужно сразу оговорить условия, на которых будет зкалючаться к.-п. Ну максимум - можно предусмотреть эксклюзивное право заключить договор к.-п. . А оно не равно "купить квартиру". Платежи - спорно. Не, практику я знаю , но - за что платим? Зак эксклюзивное право? За квартиру рановато. Собственно, это в связке с предыдущим абзацем. Как выход - не оговаривать, что предварительный договор заключается согласно 635, и просто общие нормы о договорах применять для такого предварилова.
Хм По-моему (опять-же друзья продавали), если дитё было прописано в квартире, то справка от опекунского должна быть всегда. Если дитё не было прописано, а просто известно, что продавец имеет дитё - тогда пусть юристы расскажут, что да как, но по идее - тогда и банк не должен такую справку требовать. Но тут вопрос к юристам.
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
Тока от предварительного договора хрен же ж возникают майновые права...
Дом-то готов, стоит, и даже светится, отапливается, та даж лифты работают. 
