Если в среднем по больнице 1 [*****] за квадрат...
Это где вы взяли 1 кб в среднем... ИМХО, не более 200-250 баксов, по ценам 2008 года..., а может и того ниже
Где? В Урюпинске может быть. А в Киеве? Значительная часть этого жилья - она таки в крупных городах расположена, и там 200 баксов это вряд-ли. Правильно посчитать "среднюю по больнице" наверное можно, но это нужно много статистики рыть. Не думаю что я со своим 1 кб ошибся более чем на 20%, ну пусть 30%... Причем думаю что я скорее занизил, поскольку на рынке недвижимости не только жилье играет, но и земля, и коммерческая недвижимость. Общего итога это все качественно не меняет...
Я про весь недвиж Украины говорю... и про Урюпинск тоже.
Если-бы я про Киев только, то был-бы не 1 кб, а 3 кб. Чувствуешь разницу? В каком милионнике на украине в 2008 был квадрат дешевле чем 1,5-2кб? А с Киевом вместе - это считай половина жилфонда. Офисные центры, бывшие НИИ, супермаркеты быстросборные и намытые на Днепре острова - так я вообще не считал...
Если в среднем по больнице 1 [*****] за квадрат...
Это где вы взяли 1 кб в среднем... ИМХО, не более 200-250 баксов, по ценам 2008 года..., а может и того ниже
Где? В Урюпинске может быть. А в Киеве? Значительная часть этого жилья - она таки в крупных городах расположена, и там 200 баксов это вряд-ли. Правильно посчитать "среднюю по больнице" наверное можно, но это нужно много статистики рыть. Не думаю что я со своим 1 кб ошибся более чем на 20%, ну пусть 30%... Причем думаю что я скорее занизил, поскольку на рынке недвижимости не только жилье играет, но и земля, и коммерческая недвижимость. Общего итога это все качественно не меняет...
Я про весь недвиж Украины говорю... и про Урюпинск тоже.
Если-бы я про Киев только, то был-бы не 1 кб, а 3 кб. Чувствуешь разницу? В каком милионнике на украине в 2008 был квадрат дешевле чем 1,5-2кб? А с Киевом вместе - это считай половина жилфонда. Офисные центры, бывшие НИИ, супермаркеты быстросборные и намытые на Днепре острова - так я вообще не считал...
А чего ты только милионники сравниваешь??? Давай и Урюпинск сюда Я опять напишу - я не считаю, что недвиж стоил адекватных денег, но я убежден, что в Украине острая нехватка жилья..., нормального, относительно качественного жилья...
Ты как-то странно считаешь. Какая связь между ВВП и объёмами существующей недвижки? Не надо их подтверждать, это же не деньги.
Да ну? Объем денежной массы к стоимости активов в обороте никак не привязан думаешь? Ну да, там не такая простая, эта связь, и цифра будет не совсем такая, но эффект оно оказывает, и значительный.
Так ты про активы в обороте? Тогда считай какой процент недвижимости продаётся, а не общую.
Ты как-то странно считаешь. Какая связь между ВВП и объёмами существующей недвижки? Не надо их подтверждать, это же не деньги.
Да ну? Объем денежной массы к стоимости активов в обороте никак не привязан думаешь? Ну да, там не такая простая, эта связь, и цифра будет не совсем такая, но эффект оно оказывает, и значительный.
Так ты про активы в обороте? Тогда считай какой процент недвижимости продаётся, а не общую.
Извините... Когда каждый "пайщик" этого самого пирога в триллион почти баксов в год богатеет на 20%, это означает что он богатеет. Во всяком случае при сохранении высокой ликвидости этого барахла, или на крайний случай видимости этой ликвидности. Но раельным ВВП это "богатение" не подтверждено ниразу. Что это означает?
Извините... Когда каждый "пайщик" этого самого пирога в триллион почти баксов в год богатеет на 20%, это означает что он богатеет. Во всяком случае при сохранении высокой ликвидости этого барахла, или на крайний случай видимости этой ликвидности. Но раельным ВВП это "богатение" не подтверждено ниразу. Что это означает?
Ничего не означает. Это как ты не разбогател на 50 тысяч. Богатеет только тот, кто продаёт.
Извините... Когда каждый "пайщик" этого самого пирога в триллион почти баксов в год богатеет на 20%, это означает что он богатеет. Во всяком случае при сохранении высокой ликвидости этого барахла, или на крайний случай видимости этой ликвидности. Но раельным ВВП это "богатение" не подтверждено ниразу. Что это означает?
Ничего не означает. Это как ты не разбогател на 50 тысяч. Богатеет только тот, кто продаёт.
Нифига. У меня на руках ща налички - тыщ пару гривен, но я в корне не согласен что это и есть "вся моя цена"... Мы можем забоянить конечно о высоких экономических эмпиреях, но ровный рост в 20% активов такой стоимости означает именно то, что означает - под 20 млрд абсолютно дутых баксов в год попадающих в экономику. Если механизм нужно разъяснить - я разъясню...
А чего ты только милионники сравниваешь??? Давай и Урюпинск сюда Я опять напишу - я не считаю, что недвиж стоил адекватных денег, но я убежден, что в Украине острая нехватка жилья..., нормального, относительно качественного жилья...
Я так думаю что Киев и милионники - это где-то близко к половине всего жилфонда. Если я прав, то средние 2к по милионникам даст средний 1к по стране. А остаточная стоимость урюпинского жилья - только меня тут укрепит. Хотя и по милионникам - думаю будет более 2к средних. То бишь если и не половина - то близок я в суммарной оценке. В запасе имею еще недвиж не являющийся жилфондом, но стоящий конкретных бабок. Понятна моя логика?
Это что-то типа курсовой разницы, которая бывает реализованная и нереализованная? Доллар может вырасти в пять раз, но если ты по какой-то причине не имеешь возможности его продать, твоя прибыль остается понятием абстрактным.
А теперь - суть вратце? О чем мишка? СтанИслав со своей одной квартирой - лох?
Жилья в стране - огромное количество существует.
Хм, я уже неоднократно приводил инфу, в Украине на каждого жителя приходится около 22 кв.м жилья, с учетом общаг, домов пристарелых, интернатов и т.д. По Киеву - 20 кв. - при этом, в Киеве более 50% жилья - хрущики и старые панельки. А пустых квартир и домов действительно достаточно... в селах, городах-спутниках шахтерских поселков и т.д. - но никто не селится... - странно
Если в среднем по больнице 1 [*****] за квадрат (что мало, как на 2008), то типа на 40 млн населения - имеем 880 миллиардов баксов, оценка этого фонда жилого. В "счастливом" 2008 ВВП Украины - 950 миллиардов ГРИВЕН, т.е. в 5 раз меньше (при том курсе). Изменение недвижки на 20% нам покажет грубо тот самый ВВП. То бишь вся страна должна трудится, не жрать, не одеваться, туалетной бумагой не пользоваться, и.т.д., только для того что-бы подтвердить те самые заветные 20% в год роста недвижки "пересичному спекулю", а ему еще и мало... И я думаю что моя оценка этого жилфонда - несколько занижена еще... Мама, мне страшно....
Да, а вот в таком ракурсе я на рынок недвижимости не смотрел, а ведь точно-очень показательно получается. То Оутдрайвер- ну че ты завлся про 20 метров на чела. А средний доход у чела по Украине какой ? Только учитывай не тольок банкиров владельцев банка и олигархов но и бабушек песнинерок и детей несовершеннолетних тож -ведь 20 метров это на любого гражданина Украины ынезависимо от соц положения и уровня доходов. Ваще оперировать надо не термином спрос а термином плтежеспособный спрос . Очень разыне такие вещи.
Так ты про активы в обороте? Тогда считай какой процент недвижимости продаётся, а не общую.
Тоже фиг посчитаешь.
Я щаз наблюдаю следующую штуку: во ВСЕХ домах, которые попадали в поле моего зрения (сданный 0-2 года назад новострой) на глазок никак не менее ТРЕТИ всех квартир - "мертвые". Т.е. никто не живет, консъержки говорят - никто никогда не приходил, ни за что не платил, ни одна живая душа, никогда не замечено никакого шевеления. Да и не может там жить никто - голые бетонные стены стоят без ремонта. И в продажу они не выставлены. В каждом доме сотни в среднем три квартир, из них сотня - нежилая и без ремонта, в продажу выставлены две-три, причем в-основном с изъянами - неудачных планировок, неудачно расположеные в доме, и т.п. Даж застройщики "грешат" зажиманием квартир: один из них давеча тупо снял с продажи целый дом по тому же принципу - оставил пару-тройку неважнецких квартир, за остальными в отделе продаж в открытую заявляют "заходите через годик может быть".
Начинаю думать, что такие резервы могут, продаваясь в год по чайной ложке, довольно долго сдерживать нынешнюю ситуацию.
Извините... Когда каждый "пайщик" этого самого пирога в триллион почти баксов в год богатеет на 20%, это означает что он богатеет. Во всяком случае при сохранении высокой ликвидости этого барахла, или на крайний случай видимости этой ликвидности.
Ты был бы чертовски прав, если бы рынок жилья был бы фондовым рынком, т.е. рынком активов, с которыми тока то и можно сделать, что продать да купить, и имея бумагу на руках остается только тем и заниматься, что гадать продать ее щаз, или подождать еще (а не имея - наоборот). С жильем, вааще-та, можно делать много куда более интересных вещей. Да хотя бы использовать по назначению - жить в нем. При этом полностью пофих считает ли пайщик что он богатеет, или не считает, 99.9% жилья попросту не продается, что дорого, что дешево - пофиг, все равно никак его не вытянешь. И не будет продаваться. Все жилье не продашь и не купишь ни в один момент времени, ни за год, ни даже за 50 лет.
Ну разве что предложишь втрое против ноне действующей рыночной цены. И то продаст тебе не всякий. Да хотя бы за жулика примет. Пример хошь? Вона, город для строительства моста десяток дачек выкупить не может уже скока лет.
Но раельным ВВП это "богатение" не подтверждено ниразу. Что это означает?
Это значит, что ты очень сильно преувеличил объем РЫНКА. Рынок - это то, что покупается и продается, не более того. На крайняк - хотя бы теоретически может быть продано или куплено. Ценную бумагу можно купить абсолютно любую, тока предложи за нее цену. Первую попавшуюся квартиру, ткнув в нее пальцем, просто не купишь. Даже дороже рынка. Потому что в ней кто-то живет, и у этого кого-то в настоящий момент времени явно другие планы на эту квартиру. Она просто не товар. И это касается 99.9% недвижимости.
А уж 0.1% квартир, которые таки товар - уже не так ужасают в свете твоих рассуждений.
Начинаю думать, что такие резервы могут, продаваясь в год по чайной ложке, довольно долго сдерживать нынешнюю ситуацию.
Оно может сдерживать если считать что эти квартиры у застройщика и застройщика не сильно давит экономическая ситуация , долгов у него нет и он так по капельке будет продавать квартиры чтобы оставаться на плаву. А вот нахождение почти трети квартир в нежилом состоянии как объектов чьего то инвестирования- нахожу вполне возможным .И они так и будт долго висеть - периодически выставляясь на продажу в мизерном если владельца квартиры инветсора как то жизнь нагибает . А большая часть будет не продавать и ждать возврата к ценам как минимум по которым покупали . Ну вообще резерв предложения квартир таки есть - фактчиеский размер , нет тока желания хозяев продавать их по текующей реальной цене -но там уже жизнь покажет кто был прав кто виноват . Хотя= у меня даже есть версия что это за квартиры. Думаю купленные в ипотеку в расчете на дорожание обгоняющее рост кредитных ставок. Продавать их хозяину у которого кредит висит больше чем стоимость реальной продажи бессмысленно , банку невозможно, ситуация подвешена в воздухе и решения ПОКА не имеет .
Оно может сдерживать если считать что эти квартиры у застройщика и застройщика не сильно давит экономическая ситуация , долгов у него нет и он так по капельке будет продавать квартиры чтобы оставаться на плаву.
Дык, откуда у застройщика долги? Предыдущих 8 лет в долги лезли нихрена не застройщики. Застройщик разве что кран подъемный в кредит купить мог, но его цена упрямо не соизмерима с суммарной стоимостью построенных с его помощью квартир.
Хотя= у меня даже есть версия что это за квартиры. Думаю купленные в ипотеку в расчете на дорожание обгоняющее рост кредитных ставок. Продавать их хозяину у которого кредит висит больше чем стоимость реальной продажи бессмысленно , банку невозможно, ситуация подвешена в воздухе и решения ПОКА не имеет .
Думаешь, треть таких? По-моему, не-а. Имхо, ипотечные квартиры таки висят в продаже, но по невменяемым ценам - такие тож есть. Я просто не вижу смысла им висеть вообще без шевелений - процентики-то тикают, шевелятся. Кстати, продавать такую квартиру дешевле остатка по кредиту смысл явный и красиво выраженый - процентики с 200 тыс долл очень и очень ярко отличаются от процентиков с 15 тыс. Ну уж хотя бы косметически обоями поклеить и сдавать пытаться стоило бы. Делов-то на десятку баксов, если криво-косо-скромно.
Оно может сдерживать если считать что эти квартиры у застройщика и застройщика не сильно давит экономическая ситуация , долгов у него нет и он так по капельке будет продавать квартиры чтобы оставаться на плаву.
Дык, откуда у застройщика долги? Предыдущих 8 лет в долги лезли нихрена не застройщики. Застройщик разве что кран подъемный в кредит купить мог, но его цена упрямо не соизмерима с суммарной стоимостью построенных с его помощью квартир.
ну не уверен- лихорадка подзароботать денге и застройщиков коснулась как я слышал - вклабюывали все что етсь ещи и брали кредиты в новые участки, новые площадки.
[/цитатаХотя= у меня даже есть версия что это за квартиры. Думаю купленные в ипотеку в расчете на дорожание обгоняющее рост кредитных ставок. Продавать их хозяину у которого кредит висит больше чем стоимость реальной продажи бессмысленно , банку невозможно, ситуация подвешена в воздухе и решения ПОКА не имеет .
Думаешь, треть таких? По-моему, не-а. Имхо, ипотечные квартиры таки висят в продаже, но по невменяемым ценам - такие тож есть. Я просто не вижу смысла им висеть вообще без шевелений - процентики-то тикают, шевелятся. Кстати, продавать такую квартиру дешевле остатка по кредиту смысл явный и красиво выраженый - процентики с 200 тыс долл очень и очень ярко отличаются от процентиков с 15 тыс. Ну уж хотя бы косметически обоями поклеить и сдавать пытаться стоило бы. Делов-то на десятку баксов, если криво-косо-скромно.
Ты понимаешь - что я думаю - вполне возможно что те квартиры что ты видел без движения где-то и висят по невменяемым ценам. потому и движения нет. Ннасчет процентиков капающих - мне кажется наш народ не готов идти на такой шаг и фиксироваь убытки- ждут что когда то все свое как минимум вернут. Плачут платят процентики и ждут. Или не платят- недавно по тлевизеру слышал инфу что убанков плохих кредитов( по которым не платят ни тела ни процентов) -10% от общего числа- десятки миллиардов. А изъяать квартиры даже и по плохим долгам банки шас вроде как не могут. И смыслене видят. Цены на квартиры относительно первоначальных низкие и масвоая продажа заложенных еще сильнее их понизит и свои деньги тоже не вернут- полагают и я думаю небезосновательно что шансы получить так или иначе долги даже с плохих долников боле реальны чем вернуть деньги продажей залогов. Думаюпродажи залоговых иметь метсо будут но скоре как показтельно утсрашающий фактор , массово пускаться в эту эпопею банкам не выгодно совсем.
Ты понимаешь - что я думаю - вполне возможно что те квартиры что ты видел без движения где-то и висят по невменяемым ценам. потому и движения нет.
Это вряд-ли. Я мониторю эти несколько домов, и, имхо, знаю чего в них где вообще продается. Тем же занимается десяток надеющихся нажиться на мне риэлтеров. Ну, может, парочку невменяемых цен пропущу, но не десяток.
Ннасчет процентиков капающих - мне кажется наш народ не готов идти на такой шаг и фиксироваь убытки- ждут что когда то все свое как минимум вернут. Плачут платят процентики и ждут.
По-моему, самый худший вариант из всех возможных. Уж хоть бы жили в этой кредитной квартире, что-ли... Ну не сами, так хоть сдай, и спокойно жди возврата, арендой хоть часть долгов покроешь.
Цены на квартиры относительно первоначальных низкие
Да разве настолько уж сильно? Ну на скоко оно там подешевели с пика-то? На треть же, не больше.
и масвоая продажа заложенных еще сильнее их понизит и свои деньги тоже не вернут- полагают и я думаю небезосновательно что шансы получить так или иначе долги даже с плохих долников боле реальны чем вернуть деньги продажей залогов.
Зависит от того, насколько плохой должник. Если он вменяем, идет на переговоры, торгуется, просит отсрочек, продлений, реструктуризаций - то таки да. Если он в истерике ищез в неизвестном направлении, то по-моему, ниче лучше принудительной продажи не придумать.
и масвоая продажа заложенных еще сильнее их понизит и свои деньги тоже не вернут- полагают и я думаю небезосновательно что шансы получить так или иначе долги даже с плохих долников боле реальны чем вернуть деньги продажей залогов.
Зависит от того, насколько плохой должник. Если он вменяем, идет на переговоры, торгуется, просит отсрочек, продлений, реструктуризаций - то таки да. Если он в истерике ищез в неизвестном направлении, то по-моему, ниче лучше принудительной продажи не придумать.
Панимаешь тут какая штука- кредитный договр это аткив банка - и он лежит в основе его баланса и его стоимости. Я так понимю если забирать квартиру и-то вместо договора банк получает в виде актива квартиру коттрая уже релаьно стоит дешевле преоноачлного актива- если переводить этот актив из виртуальной форму в денежную, то етсь продавать - по цене кредита то да еще с набежавшими процентами -не продашь . А это влечет за собой проблемы для банка- уменьшение его корпортаивной стоимости и прочее - разница посвиснет убытоком на балансе . Банкам как не странно не выгодно сейчас радикальное решение проблемы и они будут тянуть и делать мину при плхой игре (вон у нас какой кредитный портфель и неважно что он воняет )- даже с очень плохими должниками. Фиксировать убытки им тоже шас совсем не с руки.
Я щаз наблюдаю следующую штуку: во ВСЕХ домах, которые попадали в поле моего зрения (сданный 0-2 года назад новострой) на глазок никак не менее ТРЕТИ всех квартир - "мертвые". Т.е. никто не живет, консъержки говорят - никто никогда не приходил, ни за что не платил, ни одна живая душа, никогда не замечено никакого шевеления. Да и не может там жить никто - голые бетонные стены стоят без ремонта. И в продажу они не выставлены. В каждом доме сотни в среднем три квартир, из них сотня - нежилая и без ремонта, в продажу выставлены две-три, причем в-основном с изъянами - неудачных планировок, неудачно расположеные в доме, и т.п. Даж застройщики "грешат" зажиманием квартир: один из них давеча тупо снял с продажи целый дом по тому же принципу - оставил пару-тройку неважнецких квартир, за остальными в отделе продаж в открытую заявляют "заходите через годик может быть".
Начинаю думать, что такие резервы могут, продаваясь в год по чайной ложке, довольно долго сдерживать нынешнюю ситуацию.
Подтверждаю такую ситуацию. Те, кому жали кредиты уже слили свои метры, а те, кому не жмут, продавать не торопятся или же выставляют цену намного выше рынка.
недавно по тлевизеру слышал инфу что убанков плохих кредитов( по которым не платят ни тела ни процентов) -10% от общего числа- десятки миллиардов. А изъяать квартиры даже и по плохим долгам банки шас вроде как не могут. И смыслене видят. Цены на квартиры относительно первоначальных низкие и масвоая продажа заложенных еще сильнее их понизит и свои деньги тоже не вернут- полагают и я думаю небезосновательно что шансы получить так или иначе долги даже с плохих долников боле реальны чем вернуть деньги продажей залогов. Думаюпродажи залоговых иметь метсо будут но скоре как показтельно утсрашающий фактор , массово пускаться в эту эпопею банкам не выгодно совсем.
Я думаю, что это может касаться не построенных квартир, потому что под построенную квартиру банк давал максимум 70%, а скорее 50, а продать за 50% от прошлогодней цены сейчас реально. Если доходы человека позволяют ему платить проценты с 200 тысяч, то тогда ему действительно незачем продавать сейчас. Ниже цены не будет.
недавно по тлевизеру слышал инфу что убанков плохих кредитов( по которым не платят ни тела ни процентов) -10% от общего числа- десятки миллиардов. А изъяать квартиры даже и по плохим долгам банки шас вроде как не могут. И смыслене видят. Цены на квартиры относительно первоначальных низкие и масвоая продажа заложенных еще сильнее их понизит и свои деньги тоже не вернут- полагают и я думаю небезосновательно что шансы получить так или иначе долги даже с плохих долников боле реальны чем вернуть деньги продажей залогов. Думаюпродажи залоговых иметь метсо будут но скоре как показтельно утсрашающий фактор , массово пускаться в эту эпопею банкам не выгодно совсем.
Я думаю, что это может касаться не построенных квартир, потому что под построенную квартиру банк давал максимум 70%, а скорее 50, а продать за 50% от прошлогодней цены сейчас реально. Если доходы человека позволяют ему платить проценты с 200 тысяч, то тогда ему действительно незачем продавать сейчас. Ниже цены не будет.
Давали кредиты и под 80 и под 90% от стоимости квартиры и вроде даже кое где и ваще без первоначального взноса.Насчет ниже не будет- я бы не стал такого утверждать, есть еще куда проседать .
Насчет ниже не будет- я бы не стал такого утверждать, есть еще куда проседать .
Почему не проседает? Я наблюдаю нашего застройщика из окна, причём застройщик у нас именитый и крупный: с января 09 года стройка встала, причём не котлован, где ещё строить и строить, а секция в доме с уже подведёнными коммуникациями, где осталось достроить 7-8 этажей и можно сдавать. В нынешней ситуации продать построенные квартиры вполне реально, чего не скажешь о не построенных; затем, где-то с июля началось шевеление, долили башню, стали класть стены и ставить окна. Не так, как 08 году - втрое медленнее, но всё же. В начале декабря стройка опять опустела и до сих пор стоит. Застройщик же тем временем отчаянно ищет деньги, опустив цену на сараи под уже построенными секциями с 1500$ до 4500 грн за метр, при этом согласен на годовую рассрочку. Таким образом мы видим, что речь о полном сворачивании и банкротстве не идёт, но и достроить почти готовый объект он не в состоянии. Было бы куда просесть, просели бы, как с сараями, продали квартиры и закончили стройку. Ведь незаконченная стройка ест деньги каждый день.
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
