Про задаток, как правильно оформить. / Будівництво та ремонт нерухомості

Популярность задатка объясняется многими факторами. Прежде всего он удобен обеим сторонам. Покупатель, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает: наконец нашел искомое, и пусть оно хоть частично, но уже принадлежит ему. А продавцу так приятно получать деньги, еще ничего не продав. Задаток выгодно отличается от других способов обеспечения выполнения обязательства (в частности, неустойки) тем, что уже передан кредитору, который может чувствовать себя спокойно, зная: если должник не выполнит свое обязательство, то деньги все равно останутся у кредитора.
Согласно ст. 570 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), задатком является движимое имущество либо денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет надлежащих с нее по договору платежей другой стороне в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток характеризуется тем, что он:
• подтверждает факт заключения договора;
• передается в счет платежей по договору;
• обеспечивает выполнение сторонами обязательств по договору.
Что касается сферы недвижимости, то здесь практика применения задатка (как ранее, так и после вступления в силу ГКУ) идет вразрез с требованиями закона. Проблема в том, что передать задаток можно лишь в рамках договора купли-продажи недвижимости. Сам этот договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 640 ГКУ). Другими словами, чтобы передача задатка была легитимной, необходимо заключить у нотариуса договор купли-продажи, зарегистрировать его (опять же у нотариуса) и только потом непосредственно передать деньги в качестве задатка. Практически такой путь не только неудобен, но и попросту отпугивает продавцов и покупателей.
Цель покупателя, желающего приобрести недвижимость, - быть уверенным в том, что продавец не передумает или продаст ее кому-то другому, а также зафиксировать цену приобретаемого объекта, что, согласитесь, очень важно в условиях постоянного роста цен. Для продавца задаток не очень интересен, хотя есть исключения. Например, когда продавец взамен своей недвижимости покупает другую и ему к определенной дате нужны деньги. В этом случае на помощь приходит задаток. Зачастую деньги передаются по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Понятно, что о защите интересов сторон в таком случае говорить не приходится. Последствия подобных действий стороны расхлебывают в затяжных судебных процессах. Вот пример одного из них.
Граждане «А» (продавец) и «С» (покупатель) подписали договор о намерениях, по которому обязались в дальнейшем заключить договор купли-продажи квартиры. В обязанности продавца входило предоставление правоустанавливающих документов на квартиру, а покупатель должен был передать продавцу в качестве задатка 2800 грн. Стороны условились, что указанная сумма до подписания договора купли-продажи будет находиться на хранении у брокера «М».
В определенный договором срок сделка купли-продажи квартиры не состоялась, т. к. продавец уже продал ее другому покупателю. «С» подал в суд иск, в котором указал, что поскольку «А» нарушил условия договора о намерениях, то должен согласно договору уплатить ему штраф в сумме задатка (2800 грн.) и возместить моральный ущерб в размере 7000 грн. Сам задаток (2800 грн.) брокер возвратил истцу.
В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались.
Cуд удовлетворил иск частично. В отношении морального ущерба отказал на том основании, что в данном случае взыскание ущерба не предусмотрено законом - он как раз и возмещается в сумме, равной величине задатка. Суд постановил взыскать с ответчика двойную сумму задатка. На это решение ответчик подал апелляционную жалобу.
Апелляционный суд отклонил жалобу, отметив, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, частично удовлетворив основной иск. Определение апелляционного суда ответчик обжаловал в кассационной инстанции.
Верховный суд Украины не согласился с выводами апелляционного суда и отменил решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции. ВСУ мотивировал это следующим: «Правила ст. 570 ГКУ применяются в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполнялся по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».
С позицией ВСУ нельзя не согласиться, поскольку если нет основного обязательства (договора купли-продажи), то не может быть и дополнительного, коим является задаток.
Выясним, какие последствия ожидают стороны, которые предпочли подписать отдельный договор о задатке, предшествующий заключению договора купли-продажи? Ст. 570 ГКУ категорична - задатком обеспечивается уже возникшее обязательство. Поэтому договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке. Использование отдельного договора о задатке будет противоречить сути отношений задатка. Поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем заключить такое самостоятельное соглашение. Ведь в случае причинения ущерба по такому договору другой стороне или постороннему лицу виновная сторона, кроме всего прочего, должна будет возмещать и моральный ущерб.
Что можно рекомендовать во избежание подобных ситуаций? Пожалуй, приемлемый выход - это заключение предварительного договора. По такому договору стороны в течение определенного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном либо основном договоре (ст. 635 ГКУ). То есть кодекс дает сторонам возможность при заключении основного договора изложить его условия иначе, чем в предварительном. Заметим, что подобные отношения регулирует и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), согласно которой стороны не могут изменять условия при подписании основного договора. Поэтому предпринимателям следует очень подробно прописывать условия предварительного договора.
Передавать деньги по предварительному договору можно. Нужно лишь зафиксировать, что по этому договору передается сумма, подтверждающая серьезность намерений сторон.
Поговорим об условиях предварительного договора. В нем должен быть указан срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны обязаны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и время их появления в оговоренной нотариальной конторе. Необходимо оговорить условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи, т. е. условия, которые позволят определить предмет и существенные моменты основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.). Особенно следует прописать последствия незаключения договора купли-продажи, а также ответственность сторон.
При заключении предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости либо может не быть отдельных документов, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя до заключения основной сделки.
Теперь мы подошли к основному вопросу. Можно ли по предварительному договору передавать некую сумму, которая будет подтверждать намерения покупателя приобрести недвижимость, а продавца - согласие ее продать? С одной стороны, предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом, который не предполагает совершения каких-либо платежей одной стороной в пользу другой. Такой документ лишь обязывает их предпринять в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить. С другой стороны, закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли возможен. Поэтому считаем, что передавать деньги по предварительному договору все же можно. Нужно лишь прямо зафиксировать, что по нему передается сумма, подтверждающая серьезность намерений сторон. При этом важно уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора, можно называть гарантийной, обеспечительной и т. п. Особо следует оговорить последствия незаключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае используются даже штрафные санкции.
Предварительный договор должен заключаться таким же образом, как и основной. То есть необходимо его нотариальное удостоверение. Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет. Плата за нотариальное удостоверение предварительного договора составит примерно 200-250 грн. Правда, некоторые нотариусы требуют оплату в размере 1% цены объекта недвижимости, зафиксированной в предварительном договоре. Ссылаются они при этом на Декрет о госпошлине, который устанавливает ее в размере 1% продажной стоимости недвижимости. По нашему мнению, аналогия с Декретом здесь неуместна, поскольку в момент удостоверения предварительного договора отчуждение недвижимости еще не происходит.
Подведем итог. Несмотря на весьма распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора, мы не рекомендуем так делать. Все-таки сделка купли-продажи недвижимости - это ответственный шаг. В этом случае предварительный договор послужит вполне приемлемой альтернативой договору о задатке.

(с) честно скопированно с сервера Лига.