Кто и как сейчас рассчитывает арендную плату? Ситуация такая. Есть клиент, который уже кучу лет арендует помещение для своей хоз.деятельности. И все эти годы арендная плата была жестко привязана к доллару. Сейчас курс взлетел, и он требует оставить ту же сумму, которая была ранее. Только в те годы это было больше 6 тыс. у.е., а теперь не дотягивает и до четырех. Утверждает, что сейчас все так делают и он не требует ничего сверхъестественного. Это действительно так, или парень фантазирует? К чему сейчас арендная плата вообще привязывается, чтобы и арендатору было не особо накладно и арендодатель был не в пролете? Или тупо ставить фиксированную сумму в гривне с возможностью пересмотра раз в какой-нибудь период времени?
Зависит от множества причин. Например, девелопер/застройщик взял кредит в долл. на постройку ТРЦ, и соответственно сдает площади с привязкой к курсу чтоб возместить кредит. Или ты прабабушкину хрущевку без ремонта сдаешь (тоже пример). Дальше жадность, сам обьект на рынке (есть ли замена). Кажись при оценке обьекта есть правило (метод), что стоимость равняется от 5 до 8 лет аренды, вот и посчитай. Я на своих обьектах привязываюсь к долл, но чтоб арендатору было чуть легче пережить кризис временно установили курс ниже официального, но больше чем был при заключении.
Зависит от множества причин. Например, девелопер/застройщик взял кредит в долл. на постройку ТРЦ, и соответственно сдает площади с привязкой к курсу чтоб возместить кредит. Или ты прабабушкину хрущевку без ремонта сдаешь (тоже пример). Дальше жадность, сам обьект на рынке (есть ли замена). Кажись при оценке обьекта есть правило (метод), что стоимость равняется от 5 до 8 лет аренды, вот и посчитай. Я на своих обьектах привязываюсь к долл, но чтоб арендатору было чуть легче пережить кризис временно установили курс ниже официального, но больше чем был при заключении.
Речь идет о нежилом помещении в жилом доме. Все давным давно построено, кредитов нет. Курс чуть ниже официального также был предложен, но арендатор хочет фиксированный - 8 грн за бакс. Фантастика
Можно повысить цену и потерять арендатора. Готовы найти ему замену на своих условиях?
Речь идет о нежилом помещении в жилом доме. Все давным давно построено, кредитов нет. Курс чуть ниже официального также был предложен, но арендатор хочет фиксированный - 8 грн за бакс. Фантастика
все очень индивидуально место, класс, тип помещения и т.д., а так же форма, срок, условия аренды, возможность найти замену как арендатору так и арендодателю и т.д. и т.п. - все это влияет в той или иной мере ты должен это знать и учитывать
если брать сферическое помещение в вакууме, то стоимость аренды за 8 лет должна равняться рыночной стоимости самого помещения - так говорит теория грубо говоря, если оно стоит 100к, то 1-1,1к - его красная цена
теперь по поводу перерасчета да, со своей стороны он прав, многие арендодатели, не повышали расценки именно из-за боязни потерять клиента, тем более 6 лет в украине - я бы за такого держался бы руками и ногами тем более, что сейчас свободных арендных площадей - пруд пруди мне например не подняли расценки вообще... сошлись на том, что я доплачиваю за отопление в зимний период многим пересчитывают, но не по 13, а по 10 - "ни тебе ни мне" так сказать я бы попробовал последний вариант
Утверждает, что сейчас все так делают и он не требует ничего сверхъестественного. Это действительно так, или парень фантазирует?
А чем он занимается? Ты реально думаешь, что сейчас кто-то остался в тех же заработках в баксах, что и были?
Есть только 1 выжный показатель для определения цены аренды. Это та цена на которую ты реально сможешь найти арендатора. Т.е. если ты видишь, что страна за последние месяцы на столько разбогатела, что можно поднять цену в гривне в 1,5-2 раза и на Сландо и в базах агентств похожие объекты по такой возросшей цене быстро сдаются, то конечно выгоняй этого арендатора нафиг. Но я пока что этого не вижу. Везде все держат цены по старому курсу, кое-где летом даже скидки давали. И всё равно пустующих площадей становится больше.
Аналогичная ситуация была в 2008-м. Тогда примерно за полгода аренда "утряслась" в гривне в том же размере, который был до взлета доллара. Арендодатели, которые жестко настаивали на сохранении оплаты в долларовом эквиваленте, в большинстве случаев остались без арендаторов.
Утверждает, что сейчас все так делают и он не требует ничего сверхъестественного. Это действительно так, или парень фантазирует?
А чем он занимается? Ты реально думаешь, что сейчас кто-то остался в тех же заработках в баксах, что и были?
Заработки вероятнее всего упали, это понятно. Поэтому последний год закрываем глаза на несвоевременную оплату, не применяем систему предусмотренных договором штрафных санкций. Также несколько месяцев давали 50% скидки по оплате. Вопрос не в этом. У арендатора продуктовый магазин. Цены выросли, ассортимент стал скромнее. Не хочется его загонять, но и за копейки сдавать помещение тоже особого желания нет. Опять таки, с арендаторами сейчас вроде напряг говорят. По крайней мере особо желающих снять это помещение нет. Но это и он понимает, о чем не забывает нанамекнуть. Да и терять этого клиента не хочется. Как то привыкли они друг к другу, все нюансы совместной работы знают. В общем, суть вопроса в том, что непонятно как найти золотую середину между желаемой стоимостью арендной платы и той, которую может заплатить клиент, как он утверждает. Судя по объявлениям на аренду в этом районе, наша хотелка адекватна в общем-то.
Лично меня, честно говоря, не покидает ощущение, что нынешний арендатор просто сел на шею, видя, что во многом ему идут на уступки и многое прощают. За последний год он ни разу не оплатил аренду вовремя,за что с него не взыскано и копейки штрафа (раньше хоть рассрочку просил, а теперь просто забивает), не выполняет обязательств по своевременной оплате коммунальных платежей. Короче ведет себя где-то по свински. Но товарищ-арендодатель терпит и ищет компромиссы. Наверное тоже неправильно?
Из твоего рассказа делаю вывод,тебе необходимо выставить помещение в аренду,на том же сландо. И активно показывать. Если спрос есть,гнать в шею арендатора,который не платит вовремя. Сумма аренды даже не так важна,как своевременность и без проблемность её(аренды)получения. Сумму подкорректируешь про результатам просмотров помещения. Пс у меня около 2 десятков арендаторов, в вопросе немного разбираюсь.
Да, многие арендодатели отошли от фиксации курса в долларах, установив цену в грн.
А можно просто проехаться по Киеву и посмотреть сколько всего сдается, а потом представить и на своем помещении вывеску АРЕНДА и телефон.... Месяцев так на шесть)) и потом все равно в итоге сдашь дешевле, чем сейчас в грн по старому курсу готовы платить
А на такие кричалки арендаторов не обращаем внимание. Арендатор тот кто вовремя и в полном обьёме платит арендную плату и другие платежи,в соответствии с договорённостью. Тот кто платит меньше( на своё усмотрение) не вовремя ,предьявляет какие то претензии не арендатор ,а проблема. От проблем надо избавляться. Иначе будут бОльшие проблемы. По поводу общей суммы,к сожалению ,на сегодняшний день ,аренда такая же как до роста курса,но в гривнах. Иногда по 10 можно пересчитать. Надо ждать улучшения бизнес ситуации.
К баксу не привязывал, по просьбе на пару месяцев сделал скидку, в августе было несколько желающих предлагающих больше... лошите.
представить и на своем помещении вывеску АРЕНДА и телефон.... Месяцев так на шесть))
А что так оптимистично? Почему не ПРОДАЖА или ОТДАМ ЗА МЕШОК КАРТОШКИ?
У меня в одном из магазинов аренда в баксах была прописана - по факту плачу сумму в гривне как год назад, хозяин тему поднял один раз - я его мягко послал, больше вопрос не обсуждался). В других точка аренда в гривне, в сторону увеличения не пересматривалась. Платим +- в срок.
представить и на своем помещении вывеску АРЕНДА и телефон.... Месяцев так на шесть))
А что так оптимистично? Почему не ПРОДАЖА или ОТДАМ ЗА МЕШОК КАРТОШКИ?
Потому что правда. Я на пр.Победы в июне хотел помещение арендовать по стоимости около 17 000 грн. в месяц, хозяин уперся в цену вопроса на 500 грн.месяц, я тоже пошел на принцип - в результате до сих пор сдает)). Вот и считай.
В общем, суть вопроса в том, что непонятно как найти золотую середину между желаемой стоимостью арендной платы и той, которую может заплатить клиент, как он утверждает.
Если у тебя есть более мение вменяемый постоянный арендатор - держись за него руками и ногами. Потому как свободных помещений сейчас не просто много, а очень много. Другого задолбешся искать. Сейчас с этим проблемы уже даже у крупных торговых центров.
1)Привязка к доллару поэтому и делалась что бы обезопасить арендодателя от всевозможных проблем. 2)Можно объяснить человеку что расходы арендодатель тоже выросли. 3)Можно найти компромиссную цифру. 4)Можно наставить на своем и либо вынудить все оставить по прежнему либо потерять арендатора.
Потому что правда. Я на пр.Победы в июне хотел помещение арендовать по стоимости около 17 000 грн. в месяц, хозяин уперся в цену вопроса на 500 грн.месяц, я тоже пошел на принцип - в результате до сих пор сдает)). Вот и считай.
Ага, оба хороши Неужели каждый не мог подвинуться на 250 грн? Думаю, тебе не сильно надо было именно то помещение
1)Привязка к доллару поэтому и делалась что бы обезопасить арендодателя от всевозможных проблем.
Как показала жизнь - это реально может обезопасить только при незначительном изменении курса.
2)Можно объяснить человеку что расходы арендодатель тоже выросли.
Какие, кстати? Коммунальные платежи? Они в основном и так на арендаторе. Колбаса подорожала? Так расчет за аренду не колбасой.
1)Привязка к доллару поэтому и делалась что бы обезопасить арендодателя от всевозможных проблем.
Как показала жизнь - это реально может обезопасить только при незначительном изменении курса.
2)Можно объяснить человеку что расходы арендодатель тоже выросли.
Какие, кстати? Коммунальные платежи? Они в основном и так на арендаторе. Колбаса подорожала? Так расчет за аренду не колбасой.
Отопление водоснабжение канализация освещение охрана и тп.
Отопление водоснабжение канализация освещение охрана и тп.
Это все платит арендатор сам. Что еще?
Отопление водоснабжение канализация освещение охрана и тп.
Это все платит арендатор сам. Что еще?
А мы не знаем условий договора.Сам или не сам? Есть вид расходов которые закладываются в аренду.А есть которые оплачиваются арендатором отдельно.
Можно еще пробовать договориться, если возрастают заложенные изначально в договор расходы арендодателя. Но это незначительные по сравнению с изменением курса доллара цифры.
Можно еще пробовать договориться, если возрастают заложенные изначально в договор расходы арендодателя.
А почему они должны волновать арендатора? К тому же эти "возрастают заложенные изначально" предусмотрены в пунктах возможности пересмотра арендной платы по окончанию договоренного периода аренды при условии приоритетного права текущего арендатора на продление договора. А просто так с бухты барахты "выросшие расходы" - как это записать? И почему только "расходы арендодателя"? Почему арендатора тоже не записать - ведь у него доходы могут упасть?
ЗЫ: последнее, кстати, фашистами как раз практикуется - у них арендная плата торговых площадей часто бывает к выручке привязана.
А просто так с бухты барахты "выросшие расходы" - как это записать? И почему только "расходы арендодателя"? Почему арендатора тоже не записать - ведь у него доходы могут упасть?
Имел в виду расходы по эксплуатации объекта аренды, которые по договоренности взял на себя арендатор - например, для жилого фонда это может быть плата за обслуживание придомовой территории. Почему арендодатели притесняют и пытаются поразить в правах арендатора? Лично я считаю, что у арендаторов и так по закону дохренища всяких прав, от чего страдают арендодатели.
Можно еще пробовать договориться, если возрастают заложенные изначально в договор расходы арендодателя.
А почему они должны волновать арендатора? К тому же эти "возрастают заложенные изначально" предусмотрены в пунктах возможности пересмотра арендной платы по окончанию договоренного периода аренды при условии приоритетного права текущего арендатора на продление договора. А просто так с бухты барахты "выросшие расходы" - как это записать? И почему только "расходы арендодателя"? Почему арендатора тоже не записать - ведь у него доходы могут упасть?
ЗЫ: последнее, кстати, фашистами как раз практикуется - у них арендная плата торговых площадей часто бывает к выручке привязана.
Сдавая помещение в аренду арендодатель рассчитывает на получение прибыли. Понятно, что нужно быть гибким и смотреть на ситуацию в стране, учитывать возможные доходы арендатора. Но в общем целью аренды является все же прибыль. Если завтра доллар взлетит до 25 арендодатель должен будет сдавать помещение за бесплатно? Или доплачивать арендатору, пока тот не выйдет на какой-нибудь приемлемый для него оборот?
Но в общем целью аренды является все же прибыль.
Просьба обосновать почему прибыль от помещения расположенного в Украине должна быть в баксах, а не в национальной валюте.
Если завтра доллар взлетит до 25 арендодатель должен будет сдавать помещение за бесплатно? Или доплачивать арендатору, пока он не выйдет на какой-нибудь приемлемый для него оборот?
Ну, если ты категорически настроен получать прибыль и в уях, то для гарантированного успеха можно порекомендовать тебе купить недвигу в США и там сдавать её А пока ты здесь с нами в гривневом гос-ве изволь играть по этим правилам, тем более что, как уже говорили выше, желающих сдать сейчас больше могущих снять.
Если завтра доллар взлетит до 25 арендодатель должен будет сдавать помещение за бесплатно? Или доплачивать арендатору, пока он не выйдет на какой-нибудь приемлемый для него оборот?
Какое отношение к арендодателю имеет доллар?
Но в общем целью аренды является все же прибыль.
Просьба обосновать почему прибыль от помещения расположенного в Украине должна быть в баксах, а не в национальной валюте.
Ребята, почему у нас все привязано к доллару? Может потому, что национальная "валюта" не такая уж и валюта? О патриотизме можно поговорить в политичке. Вопрос не в том, чтобы привязать арендную плату к доллару, а в том, как обезопасить доходы арендодателя от обесценивания нашей "валюты" и при этом не убить бизнес арендатора. Можно к чему-то другому привязать. Вопрос - к чему?
Сбор фантиков, просто как процесс, не интересен. Насчет советов купить недвигу в Штатах, спасибо. Будет возможность у арендодателя он так и поступит. Но не сейчас.
Вопрос не в том, чтобы привязать арендную плату к доллару, а в том, как обезопасить доходы арендодателя от обесценивания нашей "валюты" и при этом не убить бизнес арендатора. Можно к чему-то другому привязать. Вопрос - к чему?
К индексу инфляции. Но жабу не победить.
Если завтра доллар взлетит до 25 арендодатель должен будет сдавать помещение за бесплатно? Или доплачивать арендатору, пока тот не выйдет на какой-нибудь приемлемый для него оборот?
А что, расходы арендодателя как-то сильно выросли с января месяца, к примеру? Коммуналку платит арендатор, персоналу никто особо зарплату не повышал. Чего вдруг повышать арендную плату? Только потому, что у жены арендодателя бюджет в долларах?
Если завтра доллар взлетит до 25 арендодатель должен будет сдавать помещение за бесплатно? Или доплачивать арендатору, пока тот не выйдет на какой-нибудь приемлемый для него оборот?
А что, расходы арендодателя как-то сильно выросли с января месяца, к примеру? Коммуналку платит арендатор, персоналу никто особо зарплату не повышал. Чего вдруг повышать арендную плату? Только потому, что у жены арендодателя бюджет в долларах?
Писал выше что и почему И причем тут расходы арендодателя и его жены? Он их не нес раньше и не несет сейчас.
Вопрос не в том, чтобы привязать арендную плату к доллару, а в том, как обезопасить доходы арендодателя от обесценивания нашей "валюты" и при этом не убить бизнес арендатора. Можно к чему-то другому привязать. Вопрос - к чему?
К индексу инфляции. Но жабу не победить.
Придется побеждать. Как в гривне установить? Средняя по местности все равно в баксах. Везде в объявлениях, при звонках риелторам. В баксах по курсу НБУ
Два примера: 1. Одесса, ищем помещение. Нашли, договорились офис и склад за Икс денег. Начали обсуждать договор, сроки и прочие моменты. Не прошло и месяца, арендодатор вдруг опомнился и говорит, вы знаете, сейчас я не могу сдавать вам за Икс денег это помещение, так как доллар то не по 8, а по 13 и я имел вас ввиду. Поэтому попрошу Икс умножить на 1,65, ага. Извините, это очень много для нас, мы пошли искать дешевле. Ну пока. 2. Кривой Рог. Та же история что у вас. Арендуем там уже лет 10. Привязка к доллару. Написали нам письмо, так мол и так. Гривна уже не торт, было бы не плохо после Нового Года пересмотреть стоимость. На что наш шеф высказал тираду на немецком (которую поняли не все) и попросил пересмотреть решение. Иначе мы просто закроем филиал нафик. Арендодатель прекрасно понимает, что сейчас он нифига не сдаст это помещение. А если и сдаст, то не так быстро и таких ответственных плательщиков как мы будет крайне проблематично найти. Итог переговоров - хрен с вами, платите как и раньше.
Вопрос не в том, чтобы привязать арендную плату к доллару, а в том, как обезопасить доходы арендодателя от обесценивания нашей "валюты" и при этом не убить бизнес арендатора. Можно к чему-то другому привязать. Вопрос - к чему?
К индексу инфляции. Но жабу не победить.
Придется побеждать. Как в гривне установить? Средняя по местности все равно в баксах. Везде в объявлениях, при звонках риелторам. В баксах по курсу НБУ
При чем тут риелторы и опять баксы? Есть официальный индексу инфляции. Вот на него и увеличь стоимость аренды. С начала года там порядка 116%. Берешь сумму которую орендатор платил на новый год и умножаешь на 1,16.
На что наш шеф высказал тираду на немецком (которую поняли не все) и попросил пересмотреть решение. Иначе мы просто закроем филиал нафик.
И шеф абсолютно прав. В 2008-м проходил ту же историю в прямом сравнении с неведомой горной страной Македонией. Когда у нас даже бабки на базаре цены начали "долларом мотивировать ну растёт же ж сынок чо" (к), то там в далёкой маленькой внезапно ценники остались на том же уровне в местной валюте - а чего ж им вырасти, если все местные на местную валюту одинаково продают-покупают-производят? - в результате чего инвестиционная привлекательность страны просто прыгнула. Просто потому, что простому немцу такая позиция проста и понятна. А вот "бензин дорожает потому что нефть дорожает и когда нефть дешевеет бензин тоже дорожает потому что не может же ж доход дешеветь" - это уже таки да.
Именно поэтому сегодня инвест-привлекательность Родины на уровне ниже нуля. Не потому что война. А потому что разруха. В головах.
ЗЫ: вдоль всей Красноармейской куча зданий продается - бери-нехочу. В пересчете на стоимость аренды там уже "почти европейские" 9,5% годовых. А вовсе не 12,5% и тем более не 20, как это почему-то принято "считать" "у нас".
Я понимаю привязку к валюте стоимости импортного товара. Но какая привязка недвижимости к импорту?
Имхо, пересчитывать по курсу сейчас нет смысла. Уж очень много объектов сдается. И еще один факт, это отопительный сезон, что для нежилых помещений будет очень дорогим удовольствием. А выгнать арендатора и потом самому платить зимние платежи , это совсем печально будет. Попробуйте предложить компромисс , пересчет по 10 грн. И то, обязательно "предложить" а не "требовать". После зимы, уже будет видна дальнейшая ситуация в стране, тогда уже и задумываться о пересчете.
Из личных наблюдений, столько пустующих помещений, я даже в 2008 не видел. Логичным объяснением этому явлению, есть очень большая утечка капитала с выездом владельцев за границу. Посмотреть даже на центр. То, что раньше легко сдавалось по 100$ за метр, сейчас и за 50 никому не нужно..... Такие вот реалии мы наблюдаем с вами, товарищи!
Лучше с таким арендателем чем с пустым помещением. Предложи по 10-12.
Лучше с таким арендателем чем с пустым помещением. Предложи по 10-12.
В общем арендодатель после борьбы с жабой сдался. Согласился зафиксировать на год, исключительно в гривне. Сумма конечно больше, чем хотел арендатор, но чуть меньше, чем сегодня. Никаких инфляций и курсов. Правильно это или нет время покажет.
Из твоего рассказа делаю вывод,тебе необходимо выставить помещение в аренду,на том же сландо. И активно показывать. Если спрос есть,гнать в шею арендатора,который не платит вовремя. Сумма аренды даже не так важна,как своевременность и без проблемность её(аренды)получения. Сумму подкорректируешь про результатам просмотров помещения. Пс у меня около 2 десятков арендаторов, в вопросе немного разбираюсь.
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
Фантастика
Думаю, тебе не сильно надо было именно то помещение 
К тому же эти "возрастают заложенные изначально" предусмотрены в пунктах возможности пересмотра арендной платы по окончанию договоренного периода аренды при условии приоритетного права текущего арендатора на продление договора. А просто так с бухты барахты "выросшие расходы" - как это записать? И почему только "расходы арендодателя"? Почему арендатора тоже не записать - ведь у него доходы могут упасть?
