Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.
И за 100куе что самое смешное тоже))
Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.
И за 100куе что самое смешное тоже))
В сделках с недвижимостью существует давно известная закономерность. Чем ниже стоимость "лота" тем менее эффективна инвестиция. И наоборот.
Конечно, это не аксиома, но в целом работает.
По Праге пустующая недвига не сильно и прожорлива. Порядка 1к крон в месяц. При росте цен по 400 в год это всего 3% Если в Софии будет тот же ажиотаж...
Можно купить ,на этапе строительства.
Можно... Но НЕ купить, а инвестировать. Причём с не всегда предсказуемым результатом.
Есть у меня приятель. У него недвижа под сдачу несколько десятков объектов. Принципиально НЕ инвестирует в строительство.
Его логика - лучше эти годы (строительства объекта) покрутить деньги в другом месте и взять объект пусть и дороже но уже "по факту", чем гадать сдадут/ не сдадут, а если сдадут то когда и ЧТО.
Второй вариант аналогичной логики - лучше пару-тройку лет сдавать объект погашая разницу между ценой "котлована" и готового, чем эти же годы за свои же деньги ждать результат строительства.
Как по мне, то такая логика/расчёт имеют право на жизнь.
По Праге... Если в Софии ...
Из моего опыта. Если постоянно и регулярно не посещать тот регион где твой недвиж, то доходность инвестиции имеет тенденцию к ощутимому снижению, а износ объекта к росту.
Привлечение управляющей компании, как правило, гарантирует только снижение доходности. ... им ведь тоже кушать надо.
Касаемо ожидаемого роста номинальной стоимости объекта, то здесь нужно учитывать ряд факторов и в первую очередь это ликвидность и налоги.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн. Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн. Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.
Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости... Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.
Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.
Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости... Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.
По порядку: - когда рассуждаем о "прелестях" инвестиции в какую либо недвижимость нужно обозначать, как минимум, страну и город, поскольку разброс по цифрам может быть в разы; - принято считать отдельно доход/прибыль по аренде от стоимости приобретения недвижа и отдельно считать рост/падения стоимости актива; - правильно подобранная коммерческая недвижимость в Украине (Киев), как правило, даёт большую доходность (около 7-8% годовых), чем хорошая квартира в том же городе (4-5%), все кто заверяют что больше, то это либо невероятные счастливчики гении в недвиже, либо люди, которые плохо умеют считать; - стоимость актива (недвижимости) редко стоит на месте и даже легкая корректировка индикаторных цен даёт серьёзную поправку в расчёте доходности по инвестиции в недвиж; - индикативные цены от украинских маклеров/брокеров, как правило, завышены. Почему это так - отдельная тема; - банальная фраза "цеплять по осени считают" применимо к инвестиции в недвиж означает, что реальную прибыль/убытки можно сосчитать только после продажи объекта инвестирования.
Теперь несколько сумбурно: - большинство "инвесторов" при расчёте доходности забывают заложить в стоимость приобретения и в доход от продажи операционные затраты по сделке (налоги, справки, нотариусу, брокеру и т.п.). - мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения; - опять же, как говорили древние: "имущество/владение - обязывает"....
- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;
вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема
Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят. За аренду квартиры столько платить не будут
Цена какая за объект?
- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;
вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема
Угу... Да, жилая, да ещё в крупном городе, по ликвидности более предсказуема. В том числе из за объёмов рынка и некой условной "стандартизации лота".
Но, с момента принятия решения выйти из недвиги в кеш, всё равно уходит очень много времени. Конечно сроки сильно зависят от некой привлекательности объекта.
Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы. Как повезёт... Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.
Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...
Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы. Как повезёт... Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.
Ну это вопрос реальности оценки объекта. В начале осени ставил эксперимент - выставлял на продажу квартиру всего на сутки, она попала в риелторсие базы и за пару недель было 2 предложения реальной цены, которая от "выставочной среднерыночной" таки отличается на 7-10%. Вот этой цифрой есть смысл оперировать при расчетах эффективности, тогда не "потеряется" виртуальный доход от аренды за 2 года.
Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...
Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.
Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.
Можно ссылку на такое чудо?)
А ещё лучше купить апартаменты в Буковеле и сдавать, в среднем однокомнатные апартаменты приносят 35тыс-50тыс грн в месяц, сезон там что летом, что зимой. Квартира в Киеве столько не даст. Плюс минимальные вложения в ремонт и технику, кроме телевизора и чайника ничего не нужно.
1. В Буковеле 50 тысяч в месяц можно заработать с 7 января по 9 марта - т.е. 2 месяца. 2. Всю остальную катальскую зиму 30 тыс в месяц - это счастье. Ладно. Посчитаем, что еще за 2 месяца собрал 60 тыс. 3. Возможно, на НГ удасться еще тысяч 40 собрать 4. В Буке мертвый сезон с середины марта до июля. И с середины сентября до начала каталки. Если заработать летом тысяч 30 еще реально, то во все остальное время 10 в месяц - большая удача.
Надо учитывать, что в Буке строят такими же темпами, как и в Киеве. Количество жилья растет - предложение становится бОльшим, а спрос не так сильно растет. И с каждым годом зарабатывать станет сложнее.
Итого - заработал за сезон дохода 10 тысяч долларов. Теперь - заплати за коммуналку, отопление, содержание, электроэнергию. Отдай комиссию агенту, который заселяет людей в твои аппарты. Раз в пару лет - косметический ремонт. Плюс гости побьют посуду, стырят ложки, пульты от телевизора. Потом сломается микроволновка и т.д.
Вот и потратил в лучшем случае 3 тыс. Осталось 7 тыс. Сколько стоят новые аппарты???
На сайте Бука пишут, что срок окупаемости 7-12 лет. Можно смело умножать на 2. И получить срок в 15-20 лет.
Такая себе инвестиция....
Есть у меня приятель. купил там аппарты в году 2004. Сказал, что окупит, может, лет за 30...
Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.
Реальная история на тему "круговорот дерьма в природе".
Как то в 2001 году за 14.000 баксов была куплена 1К гостинка на киевской Оболони под конкретную задачу посадить пару человек операторов на телефоне. По быстрому в ней был сделан ремонтик менее чем на штуку баксов.
В 2005 году, эта гостинка была по быстрому продана за 32.000. Можно было продавать как все по 35К и ждать ещё повышения, но было куда более эффективно вложить деньги. Причём быстро.
Через три года в 2008, эту гостинку перепродали. По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000
И вот буквально месяц назад видел в "дом.риа" что эту же гостинку, предлагают к просмотру за 30.000 зелёных.
Через три года в 2008, эту гостинку перепродали. По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000
А если еще вспомнить, что эта же гостинка на заре приватизации могла продаваться за 2 куе, то подъем к 2008 г составил бы 3000%, а это же 200% годовых
да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)
да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)
... или падать.
И понимаю,что реально уже есть материал для двухдневного хорошего интенсива по предмету Инвестиционные инструменты на рынке столичной недвижимости. Сам бы то же посетил, если шо :-)
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
