Рассматривается целесообразность инвестирования в оборудование небольшого магазинчика (вероятно, непродовольственные товары) в конкретном помещении и дальнейшей сдачи в аренду. Соответственно, инвестору хотелось бы понимать, насколько привлекателен будет объект для арендатора, т.к. переоборудование стоит немалых денег. Вот такую нашел статейку: Экспертная оценка в выборе места осуществления торговой деятельности. Получается по той табличке средняя привлекательность, 24-25 баллов. Перечитал массу других публикаций, но близких примеров не нашел, и цены аренды пересмотрел, но аналогичных помещений в аренде нет поблизости, так что сориентироваться достаточно сложно, и не хотелось бы заниматься кустарщиной, а потом пожинать плоды "с болью в сердце" (с) В общем, есть ли в принципе специалисты, располагающие подобной статистикой и реальными данными, способные внести ясность в вопрос?
Ну там більш-менш методика пропонується, але я вам скажу, рівень ціни на оренду, спеціалізація й досвід/уміння орендарів - дуже важливий фактор. Я спостерігаю навколо купу павільйончиків, одні існують роками, інші змінюють орендарів кожні півроку. Один магазин дитячого одягу процвітає, інший в 50 м закривається. Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому? І що значить "обладнати магазин"? Під кожну тематику потрібні специфічні стелажі, вішаки, шафи, вітрини. Зробити ремонт, електрика, можливо, кондиціонер - а яке ще обладнання ви маєте на увазі?
Ну там більш-менш методика пропонується, але я вам скажу, рівень ціни на оренду, спеціалізація й досвід/уміння орендарів - дуже важливий фактор. Я спостерігаю навколо купу павільйончиків, одні існують роками, інші змінюють орендарів кожні півроку. Один магазин дитячого одягу процвітає, інший в 50 м закривається. Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?
Возможно, второй быстро закрывается, т.к. уже есть первый того же направления на привычном для клиентов месте?
І що значить "обладнати магазин"? Під кожну тематику потрібні специфічні стелажі, вішаки, шафи, вітрини. Зробити ремонт, електрика, можливо, кондиціонер - а яке ще обладнання ви маєте на увазі?
Торговое оборудование арендатора. Кроме ремонта предполагается изменение целевого назначения и устройство входной группы.
А почему не рассматривается вариант: найти арендатора и дать ему возможность сделать ремонт "под себя" в счет аренды?
А почему не рассматривается вариант: найти арендатора и дать ему возможность сделать ремонт "под себя" в счет аренды?
По ряду причин, но обсуждается, т.к. вопрос в принципе интересный. Аренда при этом существенно меньше. Ремонт, пусть не дорогостоящий дизайнерский, а "базовый", стоит относительно недорого. Ну и арендаторы не вечны, свой ремонт они за несколько лет затрут до дыр и съедут.
Ужас там кокойто на незнакомом языке:
"Выбор места для организации магазина осуществляется с помощью бальной оценки специалистов (экспертов)." Экспертов загоняют на бал, там их оценивают, дальше што?
Под дизайнерский ремонт сложно найти арендатора (хотя зависит от месторасположения), а затрут его также, как и бюджетный. В случае ремонта силами арендатора Ваши затраты - это потеря двух месячных арендных платежей, ну и , возможно, разрешительные документы на входную группу.
Судя по объявлениям, помещения для торговли с уже готовой входной группой и каким-то простеньким ремонтом сдаются намного дороже, чем "неподготовленный" нежилой фонд.
Ценность помещения не в ремонте, а, в первую очередь, в месторасположении. Именно от этого зависит цена аренды. Не раз сталкивался с тем, что полуразрушенный/недостроенный нежилой фонд сдается быстрее и дороже, чем готовое помещение с ремонтом в 200 метрах дальше. За хорошие места сети и просто грамотные торговцы готовы платить хорошую цену еще и на полгода-год вперед. Вспомним как заходила на рынок "Евросеть". Они, за хорошие места платили двойную/тройную аренду и брали только лучшее. И таки успели даже заработать Я точно знаю, что экономия на аренде (соответственно хуже место) в пределах одной локации, приводит к потере дохода процентов на 30, а то и больше.
Ценность помещения не в ремонте, а, в первую очередь, в месторасположении. Именно от этого зависит цена аренды. ...экономия на аренде (соответственно хуже место) в пределах одной локации, приводит к потере дохода процентов на 30, а то и больше
Вот у меня как-то не получается определить ценность самой локации, хотя в ее пределах вроде бы нормальное. По той табличке, ссылка на которую в стартпосте, получается примерно 25-26 баллов - средненько. Из того, что попалось рядом в аренде по объявлениям: фасадный полуподвал в соседнем жилом доме со входом из парадного и 1-й этаж с отдельным входом во дворе (но видно с улицы) - дешевле вдвое за квадрат. Полуподвал ближе к перекрестку, то что во дворе - дальше. У меня посередине между ними фасад 1-й эт. Но пешеходов пока не получается посчитать в течении дня. Около 20-00 насчитал 250 чел/час, а днем, наверное, побольше. Здесь нужен практический опыт, наверное, потому что в критериях и нюансах оценки конкретного места я таки ничего не понимаю, кроме самого очевидного )
пообщайся с менеджерами по развитию торговых сетей, теми кто 5-7 лет работают, они тебе влёт оценят
Если арендатор сделает ремонт "под себя", то он с огромной долей вероятности т.с. "привяжет" себя к месту аренды. Этот аспект позволит, в дальнейшем, арендодателю корректировать цену за арендуемые площади. В наше нестабильное время, постоянный арендатор, которому не так просто сняться с места и найти для себя другое помещение (более дешевое, более удобное по месторасположению, или в связи с изменяющейся конъюнктурой - например, появление в этом же районе конкурентов)- это отличный залог стабильного заработка для арендодателя. Я делаю только общий косметический ремонт помещений, если арендатор хочет что-то изменить - то делает это исключительно за свой счет. Конечно, все ремонты происходят только с участием моих сотрудников (которые помимо того, что следят за тем, что делает арендатор, так еще и получают доход, помимо основной зп, что тоже мне на руку).
И еще - хочу добавить, что делая специализированный ремонт в помещении, которое собираетесь сдавать, Вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. Вы предполагаете непродовольственный магазин, а люди ищут помещение под парикмахерскую, или языковые курсы.
пообщайся с менеджерами по развитию торговых сетей, теми кто 5-7 лет работают, они тебе влёт оценят
Это уже сделано. Некоторая ясность появилась.
И еще - хочу добавить, что делая специализированный ремонт в помещении, которое собираетесь сдавать, Вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. Вы предполагаете непродовольственный магазин, а люди ищут помещение под парикмахерскую, или языковые курсы.
Насчет ремонта так и думал, что он должен быть минимально-универсальный. А вот с ограничением круга потенциальных арендаторов еще такой вопрос возник. Если переводится из жилого в нежилой фонд - то под что-то конкретное (магазин, аптека, парикмахерская) или как? Я пока что так понял, что процесс перевода логически должен заканчиваться принятием в эксплуатацию и получением свидетельства о праве собственности на конкретный объект. Т.е. непонятно, что должно быть конечным результатом и кто этим обычно занимается - арендатор или арендодатель.
А вот с ограничением круга потенциальных арендаторов еще такой вопрос возник. Если переводится из жилого в нежилой фонд - то под что-то конкретное (магазин, аптека, парикмахерская) или как? Я пока что так понял, что процесс перевода логически должен заканчиваться принятием в эксплуатацию и получением свидетельства о праве собственности на конкретный объект. Т.е. непонятно, что должно быть конечным результатом и кто этим обычно занимается - арендатор или арендодатель.
Переводить из жилого фонда в нежилой имеет право исключительно собственник объекта недвижимости. Что касается конкретики, магазин, офис и пр., то тут такое дело, специализация указывается, исходя из градостроительных нормативных документов и указывается в техническом паспорте объекта недвижимости. Однако, в принципе нет никаких законодательных ограничений, напрямую указывающих, что нельзя помещение, использовавшееся ранее под офис переквалифицировать под магазин. В реестре нерухомого майна указывается лишь то, что это нежитлове приміщення в ... житловому будинку, или что-там у Вас - окремо розташоване нежитлове приміщення. Специализация, т.е. магазин это, офис или стоматологический кабинет - указывается только в техпаспорте. Если уж понадобится, то поменять техпаспорт стоит недорого. Где это может понадобится - например, при заключении договора с Киевводоканалом, при расчете лимита воды. Дело в том, что лимит превышать - себе дороже, поэтому многие при расчете стараются увеличить лимит потребляемой воды. Нормативы, которые используются при расчете лимита будут существенно отличаться для магазина и офиса. Вообщем, довольно много всяких мелких подробностей, которые стоит учесть ДО того, как получать документацию на нежилой фонд. Лучше проконсультируйтесь у специалистов, которые будут видеть Ваши документы, и смогут дать объективную консультацию.
Вообщем, довольно много всяких мелких подробностей, которые стоит учесть ДО того, как получать документацию на нежилой фонд.
Спасибо! Уже осознал, думаю над этим. Может и не стоит заниматься... Во всяком случае, пока собираю информацию.
Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?
Мабуть тому, що успіх у майже всякому бізнесі тільки на 10% відсотків залежить від ідеї, а на 90% - від менеджменту.
Ужас там кокойто на незнакомом языке
Бизнес-консультантом быть нынче модно, престижно и денежно... И за результат, обычно, не спрашивают... Поелику найти потом сложно...
Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?
Мабуть тому, що успіх у майже всякому бізнесі тільки на 10% відсотків залежить від ідеї, а на 90% - від менеджменту.
Та я це знаю, як-ніяк, профільна освіта+досвід. Це було швидше риторичне питання для ТС.
Відповісти
Поперед.
Зміст
Наступ.
Гілками
Я точно знаю, что экономия на аренде (соответственно хуже место) в пределах одной локации, приводит к потере дохода процентов на 30, а то и больше.
